Страхування титулу при купівлі квартири: оформлення поліса, умови

Сьогодні ми розглянемо досить цікаве питання – титульне страхування нерухомості. Що це таке і для чого потрібно?

Зміст матеріалу

• Що таке страхування титулу
• Навіщо це потрібно
• Від чого захищає страхування титулу
• Коли угоду можуть оскаржити і визнати недійсною
• Скільки це коштує
• Що впливає на розмір страхового тарифу
• Правила оформлення
• Що робити при настанні страхового випадку
• Особливості страхування
• Тонкощі страхування титулу при іпотеці
• Коли страховка не допоможе?

В першу чергу ця тема може бути цікава тим людям, які планують інвестувати вільні кошти в нерухомість. Якщо найближчим часом ви плануєте придбати у власність квартиру, будинок або дачну ділянку – страхування титулу може вберегти вас від багатьох неприємностей.

Справа в тому, що коли ви купуєте житло, право власності на яке неодноразово змінило власника, ви ставите себе в небезпечне становище. Ваше право на набуту власність може бути в будь-який момент оскаржене одним з попередніх власників. Підстав на те може бути безліч. Страхування права власності титулу якраз і покликане вберегти вас від подібних ризиків. Давайте розбиратися детальніше.

Що таке страхування титулу

Отже, що ж розуміється під терміном “титульне страхування нерухомості”? Що це таке? Так називають страховий продукт, що забезпечує захист від ризику втратити право на власність, якщо операція буде оскаржена і визнана недійсною. Цікаво, що такий поліс захищає людину не від того, що може трапитися в майбутньому, а від можливих наслідків того, що вже сталося колись. На момент складання договору титульного страхування такі події не відомі жодній зі сторін і ніяк себе не проявляють.

Назва описуваного поліса походить від словосполучення “правовий титул”, яке означає документ, що підтверджує виключне право власності на конкретне майно.

На сьогоднішній день такі договори найчастіше укладаються одночасно з договором на страхування нерухомості. Така власність досить часто виступає об ‘єктом довгих правових ланцюжків. Одна і та ж квартира може кілька разів продаватися, ставати об ‘єктом дарування, відчуження будь-яким способом, спадкування і передачі з рук в руки, на підставі рішення судових органів. Якщо на будь-якому з перерахованих етапів були допущені юридичні неточності, то не тільки ця конкретна угода, але і всі наступні можуть бути оскаржені і визнані недійсними. В результаті таких дій нинішній власник житла позбавляється прав на придбаний об ‘єкт нерухомості. Титульне страхування, відгуки про яке найпозитивніші, якраз і захищає власника від такого ризику.

Навіщо це потрібно

Основний результат, який отримує людина від такого виду послуг – компенсація збитків, отриманих у разі втрати власності на придбану квартиру, будинок або дачу. Крім цього, в договорі можуть бути передбачені інші компенсації, пов ‘язані з відшкодуванням додаткових втрат, пов’ язаних зі страховою подією.

Страховим випадком при цьому визнається документально підтверджений факт того, що вам завдано реальної шкоди, пов ‘язаної з втратою (повністю або частково) права власності на житло. При цьому події виникли незалежно від вашої волі і на підставі судового рішення, що вже набуло чинності.

Від чого захищає страхування титулу

Придбання будь-якої власності, а особливо житла, вимагає зваженого і відповідального підходу. Тут важливо врахувати кожну дрібницю, всі можливі неприємності. За даними офіційної статистики трохи більше одного відсотка угод, укладених у сфері нерухомості, визнаються судом недійсними. Начебто небагато, але це якщо справа не торкнулася особисто вас.

Причини для оскарження можуть бути різними. Наприклад, при приватизації не були взяті до уваги інтереси дитини. Це вже є підставою оскаржити угоду. Причому зробити це можна навіть через два-три роки.

Оскільки шахрайським схемам найчастіше схильне саме житло, страхування титулу при купівлі квартири стане гарантією того, що ваші кровні не перекочують в кишені “чорних” ріелторів.

Звичайно, до укладення угоди варто ретельно перевірити всю підноготну житла, що купується. Але зробити це буває дуже проблематично. Справа в тому, що архіви найчастіше відмовляються надати дані про всі операції, раніше вчинені з майном. Мотивують вони свою відмову тим, що даних про останнього власника нібито достатньо. На практиці це далеко не так. Може з ‘явитися набагато більш ранній власник, і тоді права всіх наступних власників, скільки б їх не було, будуть визнані судом недійсними. Саме тому страхування титулу власності робить процес купівлі-продажу набагато безпечнішим.

Коли угоду можуть оскаржити і визнати недійсною

Існує кілька ситуацій, при яких укладення угоди можуть визнати недійсним:

• при оформленні були надані підроблені документи;
• на придбаний об ‘єкт накладено арешт через наявність непогашених боргів одного з попередніх власників;
• квартира була куплена не у справжнього власника;
• продавець промовчав про незгоду своєї “другої половини” на проведення операції;
• на куплене житло претендують спадкоємці одного з колишніх власників.

У деяких інших випадках страхування титулу квартири також може убезпечити нового власника від збитків в результаті втрати або обмеження права власності:

• На момент угоди продавець був неповнолітнім, страждав розладом психіки або був обмежений у дієздатності в судовому порядку.
• Документи були складені з порушенням чинного законодавства.
• Втратили чинність права довіреної особи, у випадках коли операція здійснювалася продавцем не особисто.
• Угода була укладена обманним шляхом або під дією насильства або погроз.

Скільки це коштує

Отже, ви вирішили оформити страхування титулу. Скільки коштує такий поліс, і від чого залежить його вартість? Сума страхування приймається на підставі угоди сторін. Найчастіше вона відповідає одному з таких параметрів:

• ринкової (дійсної) вартості житла на момент підписання договору;
• вартості придбання подібного житла (вартість заміщення);
• відновної вартості, тобто суми, необхідної для будівництва такого ж об ‘єкта;
• суми, зазначеної в договорі кредитування (якщо такої оформлявся);
• вартості житла за договором, відповідно до якого було отримано право власності.

Що впливає на розмір страхового тарифу

Платіж, який вам доведеться вносити як страховий, також залежить від декількох параметрів:

• величини страхової суми;
• кількості ризиків, врахованих у договорі;
• історії будинку або квартири (кількості колишніх власників);
• наявності франшизи та її розміру;
• особливостей нормативної бази, що існувала на момент укладення попередніх угод або приватизації;
• терміну дії поліса.

Залежно від усіх цих факторів тариф на страхування титулу може обчислюватися в розмірі від 0,1 до 5% від суми страхування. Все залежить від умов договору.

Правила оформлення

Такий вид страховки актуальний не тільки в разі придбання житла на вторинному ринку. Титульне страхування нерухомості убезпечить вас також при купівлі житла в новобудові. Для правильного оформлення договору потрібно підготувати:

• Документ, що підтверджує право власності на об ‘єкт (купівля, дарування, спадкування та ін.).
• Свідоцтво про держреєстрацію.
• Техпаспорт житла.
• Виписка з будинкової книги.
• План будинку або земельної ділянки (якщо йдеться про страхування цих об ‘єктів).

Що робити при настанні страхового випадку

Якщо трапилася ситуація, коли страхування титулу все ж стало в нагоді, слід негайно сповістити про це вашу СК. Вам потрібно особисто прибути туди і в найкоротший термін надати такі документи:

• цивільний паспорт або інший документ, що підтверджує вашу особу;
• діючий договір титульного страхування;
• оригінал та копію рішення суду, що встановлює факт відчуження придбаного майна.

Після ретельного вивчення документів СК зобов ‘язана виплатити вам всю суму за договором. Крім того, якщо в страховку був внесений пункт про компенсацію інших витрат, наприклад, судових витрат, ці гроші вам також відшкодують.

Особливості страхування

На превеликий жаль, договір на страхування титулу не надто популярний в нашій країні. Більше того, багато людей навіть не здогадуються про існування такої можливості. Тому при укладенні страхового контракту досить часто допускаються помилки, наявність яких призводить до серйозних наслідків при настанні страхового випадку.

При підписанні договору слід звернути увагу на такі моменти:

• Не варто підписувати договір, в якому присутній вичерпний список страхових ризиків. Велика ймовірність того, що якась ситуація буде просто не врахована, що згодом призведе до відмови у виплаті. Найкраще якщо в договорі буде зазначено, що відшкодуванню підлягає втрата права власності незалежно від причини.
• Некоторые СК предлагают полис, в котором прописано, что возмещение полагается только по сделкам, совершенным при вашем непосредственном участии. Це також може негативно позначитися на отриманні виплати.
• Досить часто при укладенні угоди з нерухомістю в договорі прописується набагато менша сума, ніж це є в дійсності. Робиться подібне для того, щоб максимально знизити розмір податку. Тому при титульному страхуванні дуже важливо вписати в договір саме реальну суму угоди, а не ту, що прописана в договорі купівлі-продажу.

Тонкощі страхування титулу при іпотеці

Досить часто разом з оформленням іпотеки банки зобов ‘язують клієнта оформити страховку життя і здоров’ я. Це і не дивно, адже банк зацікавлений отримати свої гроші в будь-якому випадку. На страхуванні титулу ніхто зазвичай не наполягає, адже в ньому зацікавлений не банк, а ви самі. Адже навіть у тому випадку, якщо покупка буде визнана недійсною, гроші банку доведеться повертати вам.

До речі, титульне страхування при іпотеці дуже вигідно самому покупцеві. Адже до укладення договору страховий агент зобов ‘язаний ретельно перевірити всі нюанси угоди і в разі чого надати клієнту допомогу кваліфікованого юриста. Загалом, зробити все можливе, щоб уникнути настання страхового випадку.

Страхуючи титул по іпотеці потрібно пам ‘ятати про те, що в договір потрібно вписувати суму не меншу, ніж доведеться виплатити в підсумку. Та й сам договір страхування варто укладати на той самий термін.

Коли страховка не допоможе?

Титульне страхування не є абсолютною панацеєю. На жаль, існують ризики, при яких вона не працює. Якщо після купівлі житла виникає обтяження, не пов ‘язане з втратою власності, титульний поліс вам не допоможе. Що це означає?

Ось невеликий приклад. Ви придбали квартиру, а через три роки з ‘ясувалося, що в ній прописана ще одна людина (без права власності). На момент здійснення операції він був відсутній (наприклад, сидів у в ‘язниці або був на заробітках за кордоном), а тепер повернувся. Якщо жити йому більше ніде, то відповідно до сорокової статті Конституції РФ, він матиме право на проживання у вашому будинку. У цьому контексті ситуація не буде визнана страховим випадком, оскільки на право власності зовсім ніхто не претендує.

Так що не варто розраховувати на титульне страхування, як на панацею від усіх бід. Щоб уникнути неприємних ситуацій, потрібно самостійно докласти максимальну кількість зусиль, щоб убезпечити себе від усіх ризиків.

Оформлення нерухомості: поради з практики

Нерухомість – це не тільки дах над головою, але ще й привід для занепокоєння. Незалежно від того, чи є ви власником нерухомості, купуєте або продаєте будинок, квартиру або офіс слід приділяти багато уваги цьому питанню. І все через те, що на кону стоять чималі гроші, на які готові зазіхнути шахраї.

Який би прозорою угода з нерухомістю не здавалася, оцінювати ризики потрібно завжди. І навіть якщо ви не купуєте і не продаєте нерухомість, то все одно піддаєте себе потенційної небезпеки. Нижче наведено кілька порад з нашої практики, пов’язаних з володінням, відчуженням і покупкою нерухомого майна, які допоможуть вам уникнути неприємних ситуацій.

Для покупців

Перевірка юридичної історії об’єкта обов’язкове

Через недостатню перевірки «юридичної чистоти» об’єкта будь-яка угода може бути визнана недійсною, про що покупець як правило навіть не здогадується. Це тягне за собою розірвання договору та повернення прав на об’єкт нерухомості колишньому власнику. При цьому в більшості випадків гроші поверненню не підлягають.

Багато покладають надії на ріелтора і думають, що він повинен нести за це відповідальність. Але це не так. Найчастіше рієлтор перевіряє лише документи, які необхідні для угоди і не несе відповідальність за «юридичну чистоту» об’єкта.

Таким чином, відповідальність за ризики, пов’язані з «юридичної історією» об’єкта, лягає виключно на покупця, а провести її можуть тільки компетентні фахівці.

Титульне страхування

Титульне страхування – для тих хто вже придбав нерухомість. Договір титульного страхування слід укладати зі страховою компанією відразу після завершення угоди в нотаріуса. У відповідності з договором титульного страхування компанія відшкодовує збитки у разі втрати статусу (титулу) власника об’єкта нерухомого майна.

Має сенс укладати такий договір страхування на термін три роки після покупки нерухомості, так як в більшості випадків позови про визнання недійсним договору купівлі-продажу виникають, як правило, протягом перших трьох років після укладення договору купівлі-продажу.

Уявний договір дарування

У надії заощадити на податках часто замість договору купівлі-продажу укладається договір дарування – при укладенні договору дарування нерухомості держмито не стягується (а це ж цілий 1% від вартості майна). Потім «покупець» просто передає обумовлену суму дарувальнику, що звичайно ж ніде в договорі не фіксується. Визнати недійсним договір дарування простіше, ніж договір купівлі-продажу. У підсумку при розірванні договору дарування довести факт передачі грошей і повернути їх практично неможливо.

Для продавців

Доступ до оригіналів документів на нерухомість повинен бути строго обмежений і можливий тільки під вашим контролем. Правовстановлюючі документи, технічний паспорт на квартиру не повинні копіюватися і передаватися кому-небудь.

Оригінали документів краще пред’являти вже безпосередньо на угоді. Передаючи копії правовстановлюючих документів потенційному покупцеві, краще «замазати» дані, що ідентифікують об’єкт нерухомості.

Для власників

Як власник об’єкта нерухомості, Ви піддаєте себе ризику, навіть якщо не купуєте і не продаєте нерухомість. Уберегти себе від протиправних дій можна наступними способами.

Контроль реєстр прав власності

Періодично контролюйте Реєстр прав власності на нерухоме майно на предмет реєстрації права власності за вами. Для цього не обов’язково кожного разу звертатися в реєстраційну службу. Зараз доступ до реєстру прав власності мають приватні нотаріуси, через яких можна здійснювати такі перевірки.

Обтяження об’єкта нерухомості

Додаткове обтяження об’єкта нерухомості технічно ускладнює будь-які маніпуляції з ним. Навряд чи зловмисники візьмуться за «захоплення» об’єкта, під заставу якої видана сума кредиту, порівнянна з його вартістю. Це ускладнює захоплення об’єкта і робить його економічно невигідним.

І не обов’язково брати кредит під заставу об’єкта. Щоб убезпечити себе можна, наприклад, оформити право власності повністю або частково на малолітніх дітей, або просто приписати їх у квартирі.

Висновки

Попередження, а також виявлення шахрайських дій по переоформленню права власності на об’єкт нерухомості на ранньому етапі дозволяють ефективніше реагувати на дії зловмисників. Тому будьте пильні, і завжди звертайтеся за допомогою до компетентних фахівців.