Норми будівництва приватних будинків на землях ІЖС і інших типів, СНиП на паркани, лазні та гаражі, пожежні та санітарні стандарти

Маючи в приватному секторі земельну ділянку, кожен хоче скоріше облаштувати його, побудувавши на ньому житло та інші споруди. Для здійснення запланованих будівель, крім фінансових накопичень необхідно ознайомитися зі стандартами зведення різних будівель.
Для полегшення цього завдання рекомендується звернутися до проектувальної організації, яка в своїй роботі врахує всі нюанси вимог норм будівництва приватних будинків – СНиПов, а також містобудівні норми. У даній же статті допоможемо Вам розібратися з питанням самостійно!

Що можна зводити на земельній ділянці?

Для початку варто відзначити, що не всі види зводяться на дачній ділянці, на ділянці в садовому товаристві або просто наданому для ІЖС наділі споруд регулює СНиП 30-102-99. В основному він вказує на загальні правила забудови земельної ділянки, норми розташування житлового будинку і господарських споруд, матеріалів, які повинні бути використані для зведення споруд і т.д. Тому, для початку варто визначитися, які будівлі будуть розташовуватися на ділянці.

Що можна будувати на землях ІЖС?

Загалом, відповідно до норм будівництва на земельній ділянці можна побудувати такі споруди:

• житловий будинок;
• сараї;
• зовнішній туалет;
• баня;
• компостній яма;
• гараж;
• інші господарські об’єкти.

До категорії інших господарських об’єктів можуть бути віднесені як додаткові комор споруди, так і водонапірні башти, вітряні млини і т.д.

Зрозуміло, основний побудовою є сам житловий будинок. На відміну від інших споруд на ділянці під ІЖС, житлова споруда є основною і для її побудови необхідно отримати дозвіл. На сараї або інші господарські споруди такий дозвіл не потрібно. Винятком хіба що є водонапірна вежа, на яку оформляється ліцензія і сплачуватися податок.

СНиП з будівництва приватних будинків

До житлового спорудження пред’являється цілий ряд вимог, зокрема:

• вимог пожежної безпеки;
• норми гідрологічних характеристик грунту;
• правила зведення несучих стін;
• норми витрат матеріалів;
• вимоги до розташування щодо доріг і сусідніх ділянок і інших споруд;
• норми планування внутрішніх приміщень житлового будинку.

СНиП індивідуального житлового будинку з повним переліком вимог по будівництву житлового будинку можна сказати тут СНиП СП 30-102-99 .

Основним є вимога до планування внутрішніх приміщень.

Так, що б споруда була визнана придатною для проживання, необхідно:

• в самій будівлі не повинно бути виробничих приміщень;
• в будівлі повинні бути приміщення для житла, харчування та гігієнічних процедур;
• повинна бути центральна опалювальна система, а при її відсутності теплогенератори;
• санвузол і комора.

При цьому наявність санвузла та комори всередині будівлі не обов’язково, якщо на ділянці є зовнішні споруди, які застосовуються в зазначених цілях.

Відстань від межі ділянки до будівлі

Норми визначення межі забудови визначаються двояко, в залежності;

• від відстані будівель від сусідської ділянки;
• від відстані між будівлями по СНиП всередині ділянки.

Так, відступи від сусідньої ділянки споруди повинні бути рівні не менше:

• сам житловий будинок на відстані від сусідів не менше 3 метрів;
• сараї – 4 метри;
• лазні, туалети – 2,5 метра;
• теплиці і парники -4 метри;
• гараж – не менше 1 метра;
• інші споруди – 3 метри.

Відстань від так званої червоної лінії доріг до будь-якої споруди на ділянці не повинно бути менше 5 метрів. Відстань від огорожі до будинку визначати можна на свій розсуд.

Протипожежні норми при будівництві індивідуального житлового будинку

По суті, вимоги про дотримання відстані між будівлями введені, в тому числі з метою забезпечення пожежної безпеки. Так, якщо на ділянці є дерев’яні споруди, то відстань між ними не повинно бути менше 15 метрів. Крім того, є спеціальні протипожежні норми при будівництві індивідуального житлового будинку, що стосуються вибірки будівельних матеріалів і протипожежної обробки стін.

В ідеалі стіни потрібно покрити термоізол або іншим протипожежним матеріалом. Тому, побудувати будинок на ділянці ІЖС, в якому повністю дотримані норми пожежної безпеки – справа не дешева.

Пожежні норми будівництва приватного будинку також зачіпають електропроводку, технічний стан електричного та газового обладнання, стан опалювальних систем.

З цієї причини рекомендується звернутися до фахівців при вирішенні відповідного питання.

Про висоту приватних будівель

Отже, чи існують вимоги обмежують висоту приватних будівель? Конкретних вимог щодо висоти приватних будівель законодавство не висуває. Однак приватний одноквартирного житлового будинку не повинен бути вище трьох поверхів. Висота в метрах не вказується.

У той же час, в якості окремого поверху визнається мансарда. А ось цокольні і інші підземні поверхи при цьому не враховуються. Але там облаштовувати житлові приміщення забороняються. Також якщо верхня частина цокольного поверху виходить назовні більш ніж на 2 метри, він буде розцінюватися як окремий поверх.

Однак СНиП встановлює максимально допустиму висоту паркану. Правила побудови паркану визначають, що він не повинен перевищувати двох метрів. Винятки становлять випадки, коли ділянку впритул прилягає до проїжджої частини. У таких випадках паркан по СНиП може перевищить зазначену висоту.

Забір між сусідніми ділянками не повинен бути вище 1,75 метра.

Щодо інших споруд на приватній ділянці вимог до їх висоті законодавець не висуває. Але в будь-якому випадку потрібно бути готовим вирішувати спори з сусідами.

Норми будівництва ІЖС

Норми будівництва ІЖС, крім норм пожежної безпеки включає в себе і вимоги щодо площі окремих приміщень всередині будівлі. так:

• загальна площа основного житлового приміщення (вітальня, зал) не повинно бути менше 12 квадратних метрів;
• кухня або їдальня-кухня не повинна бути менше 6 квадратів;
• при об’єднанні санвузла, загальна площа не повинна бути менше 4 квадратів, при поділі: туалет – не менше 0,96, ванна – 1,8 квадратних метра;
• спальні – 8 квадратів.

При цьому, якщо зазначені приміщення знаходяться на мансарді, то їх площа може бути скорочена на 2 квадратних метра.

Ширина прохідних коридорів, сходових прорізів повинна бути не менше 0,9 метра. Якщо в будинку є передпокій, то її площа як мінімум повинна бути 1,8 метра.

Що стосується висоти стелі в приміщеннях, то вона як мінімум має становити 2,5 метра. А ось висота стелі на цокольному поверсі не повинна бути більше двох метрів, якщо тільки він не буде мати їх у господарських цілях (побудувати ванну, комору і т.д.).

Чи можна побудувати багатоквартирний будинок або таунхаус на ділянці ІЖС

Для того, щоб здійснити будівництво багатоквартирного будинку на ділянці ІЖС необхідно змінити тип ділянки на «землі поселень загального користування». Однак, не змінюючи виду дозволеного користування, можливо зведення таунхауса.

Взагалі, на ділянці під ІЖС, що знаходиться в приватній власності, можна зводити будь-які споруди, що не суперечать законодавству. Таунхаус в цьому сенсі цілком законна споруда. Однак проблема виникає в зв’язку з правом власності на окремі квартири всередині таунхауса.

Максимум що можна отримати кожному мешканцеві – це частка на таунхаус. Зрозуміло, в судовому порядку можна визначити чіткі межі частки, вказати приміщення, які віднесені до частки того чи іншого мешканця і т.д. Однак в цілому, здійснення такої будівлі вважається небажаним, оскільки великий ризик знесення за заявою третіх осіб, прокуратури. Також постійними явищами стануть суперечки з сусідами.

Споруда гаража на ділянці: норми

Є також правила і нормативи будівництва гаража на ділянці. Гараж на приватній ділянці можна побудувати по-різному:

• вивести його в якості окремої споруди;
• побудувати в якості приміщення всередині житлового будинку.

Основні вимоги:

• при будівництві гаража в якості окремої будівлі, відстань від червоної лінії повинно бути не менше 1 метра, а від сусідньої ділянки – не менше 6;
• при облаштуванні приміщення всередині житлового будинку під гараж, необхідна окрема вентиляційна система для зазначеного приміщення;

СНиП містить інші вимоги, що стосуються будівельних матеріалів, використання яких в зведенні гаража допустимо.

санітарні нормативи

Загальні санітарні нормативи при будівництві житлового будинку складаються з наступних:

1. Санвузли не можна розташувати безпосередньо над спальними кімнатами. При будівництві двоповерхового будинку, санвузол допускається облаштувати над кухнею.
2. Вхід в санвузол, уникайте встановлення напроти дверей спальні або кухні. Допускається облаштувати вхід в санвузол з самої спальної кімнати.

Санітарні вимоги до опалювальної системи будинку:

• опалювальні труби не повинні поширювати в повітрі шкідливі речовини і неприємні запахи;
• все опалювальне обладнання повинно бути доступно для прибирання та обслуговування;
• опалювальна потужність не повинна перевищувати 90 градусів.

Вимоги до вентиляції:

• кухня та санвузли повинні мати окремі системи вентиляції;
• спальні кімнати повинні бути оснащені системою регулярного провітрювання (вікна, віконні клапани і т.д.);
• не можна поєднувати вентиляцію спальних і загальних житлових кімнат з системами інших господарських приміщень в будинку.

Вимоги до інсоляції:

• у всіх житлових приміщеннях повинен бути доступ до природного освітлення;
• штучне освітлення в приміщеннях не повинно бути менше 20 люксів на рівні підлоги.

Крім того, встановлено окремі санітарні норми при будівництві приватного будинку до електромагнітних випромінювань, шумів і вібрацій і т.д.

Норми для інженерних мереж

Житловий будинок повинен бути підключений або до центральних комунікаційних систем або мати свою, автономну систему інженерних мереж. При підключенні до центральних систем з забудовника знімається відповідальність за правильність мереж. За це відповідають постачальники, які й здійснюють підключення. А ось при облаштуванні автономної інженерної мережі необхідно дотримуватись певних правил.

каналізація

Вигрібна яма, фільтруючий колодязь повинні знаходитися на відстані не менше ніж 8 метрів від житлового будинку. Всі провідні труби каналізації повинні мати обов’язковий розмір в діаметрі 150 мм або більше. Проводити такі труби потрібно на глибині не менше 30 сантиметрів. При цьому кут нахилу труби повинен бути більш ніж 0,007. Втім, є ще й залежність від діаметр труби.

проведення газу

Ні в якому разі газові труби не повинні пролягати через фундамент або житлове приміщення. Допускається проведення труб через кухню в інші приміщення, за умови наявності центрального вимикача на кухні. Також не повинні бути встановлені газові нагрівачі в ванній кімнаті.

При використанні газових балонів, в середину будинку дозволяється встановлювати балони об’ємом не більше 12 літрів. Більшого обсягу ємності повинні встановлюватися поза житлового будинку.

Електрика

Якщо електрику притягається від стовпа, що знаходиться на відстані більше 25 метрів від кінцевого пункту підключення, то необхідно установка ще одного стовпа. При цьому стовп не повинен перегороджувати транспортні і пішохідні шляхи.

Висота проводів повинна бути на рівні не менше 2,75 метрів від землі. При перетині транспортних і пішохідних шляхів – 6 метрів.

вода

Окремих вимог для водопроводу закон не встановлює (за винятком облаштування свердловин). Найголовніше, щоб використовувані труби не мали в складі шкідливі домішки. Гарячою водою можна забезпечити будинок, встановивши бойлер.

У будь-якому випадку, споруда приватного будинку і облаштування окремого ділянки – справа не проста. Потрібно мати на увазі, що навіть при наявності коштів на це може піти кілька років.

Будівельний паспорт забудови земельної ділянки 2021 (до 500 кв.м) та ЄДЕССБ (ДІЯ)

З 2019 року на підставі будівельного паспорта можна будувати індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарські будівлі і споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення земельної ділянки (ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). Також внесено необхідні зміни до Постанови КМУ №466 від 13.04.2011 року, якою затверджено Перелік об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.

Проте, досі не внесено змін до Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, що іноді призводить до складностей при оформленні будівельних паспортів на об’єкти площею більше 300 кв.м. Разом із тим, вказаний Порядок є підзаконним актом, а норми Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» мають вищу юридичну силу.

Таким чином, на сьогодні закон дозволяє видавати будпаспорти на об’єкти до 500 кв.м, а тому відмова з посиланням на положення Порядку є незаконною.

Будпаспорт та ЄДЕССБ

З осені 2020 року відомості про будівельні паспорти забудови земельної ділянки повинні бути внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. В результаті кожному будпаспорту присвоюється реєстраційний номер ЄДЕССБ (формат BP00:0000—0000-0000-0000) та формується QR-код з посиланням на вказаний будпаспорт на порталі e-construction.gov.ua

За відсутності реєстраційного номеру, неповноти даних внесених до ЄДЕССБ або помилок при внесенні відомостей, оформити (зареєструвати) повідомлення про початок виконання будівельних робіт буде неможливо!

Важливо перевіряти дані, які було внесено до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, оскільки на практиці я стикався з ситуаціями, коли інформацію було внесено неповно або мали місце помилки, що в подальшому призводить до відмови органу ДАБК в реєстрації документів, що дають право на початок виконання будівельних робіт.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту: оскільки з 01.01.2021 року скасовано пайову участь, то незалежно від площі будинку, замовник (власник) не повинен тепер сплачувати пайовий внесок, окрім випадків, коли ним було укладено раніше відповідний договір (чи інший документ, за яким в замовника виник обов’язок сплати пайового внеску).

Важливо: є ціла низка об’єктів для будівництва яких не потрібно оформлювати будпаспорт та дозвільні документи, і які не потрібно вводити в експлуатацію. Перелік таких об’єктів (точніше будівельних робіт) затверджено Постановою КМУ №406 від 7 червня 2017 року.

Будівельний паспорт (будпаспорт)

Будівельний паспорт – це документ, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

Будпаспорт оформлюється як на ділянки, які знаходиться в містах та селах, так і на ділянки в садових товариствах та дачних кооперативах – правила оформлення будівельного паспорта є єдиними.

Порядок оформлення будівельного паспорта

Будпаспорт містить текстові та графічні матеріали, найважливішим з яких є схема забудови земельної ділянки.

На схему забудову мають бути нанесені будівлі та споруди, які планується розмістити на земельній ділянці, оскільки будівництво об’єктів, яких немає у будівельному паспорті (та, відповідно, у повідомленні ДАБІ) буде вважатися самочинним, тобто таким, що здійснюється без документів, які дають право на виконання будівельних робіт (щодо таких об’єктів). Разом із цим, не буде порушенням чинного законодавства будівництво лише частини із зазначених на схемі забудови будівель та споруд. На схемі забудови обов’язково зазначаються як відстані від запланованих будівель та споруд до меж земельної ділянки, червоних ліній, ліній регулювання забудови тощо, так і до об’єктів на сусідніх земельних ділянках.

Тут важливо зазначити, що мова йде не тільки про вже збудовані сусідами об’єкти (або розпочаті будівництвом), а й про ті, що лише заплановані ними до будівництва (звичайно, за умови отримання сусідами передбачених законодавством документів).

Інформація щодо запланованих сусідніми землевласниками (землекористувачами) об’єктів є в місцевих органах містобудування та архітектури, які видавали (або наразі погоджують) їм будівельні паспорти або містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (МУОЗЗД). І з осені 2020 року така інформація почала з’являтися на порталі e-construction.gov.ua

Той факт, що сусідня ділянка пуста, не означає, що на ній не заплановано жодного будівництва, і що Ви зможете відступити від межі 1 м або навіть 5 м і будувати там, наприклад, будинок. Можливі ситуації, коли усі сусіди вже отримали будівельні паспорти або МУОЗЗД, в яких передбачено (дозволено) розміщення будівель на відстані 1 м від межі Вашої ділянки. Тому, в більшості випадків необхідно буде відступати 7 м від межі (а іноді і більше), щоб не порушувати вимог чинного законодавства щодо протипожежних відстаней. Це одна із основних причин, чому дозвільну документацію на будівництво варто оформити до початку виконання робіт.

Перелік документів для оформлення будпаспорту

Пунктом 2.1 Порядку видачі будівельного паспорта забудови земельної ділянки встановлено наступний перелік документів:

• заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних;
• засвідчена в установленому порядку копія документа, що засвідчує право власності або користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
• ескізні наміри забудови (місце розташування будівель та споруд на земельній ділянці, відстані до меж сусідніх земельних ділянок та розташованих на них об’єктів, інженерних мереж і споруд, фасади та плани поверхів об’єктів із зазначенням габаритних розмірів, перелік систем інженерного забезпечення, у тому числі автономного, що плануються до застосування, тощо);
• проект будівництва (за наявності);
• засвідчена в установленому порядку згода співвласників земельної ділянки (житлового будинку) на забудову.

1. Заява на видачу будівельного паспорта зі згодою замовника на обробку персональних даних (та внесення змін) — Додаток 1 до Порядку.
2. Як правило, мова йде про нотаріально засвідчені копії документів, що посвідчують право на землю (наприклад, державний акт, цивільно-правова угода та державний акт з відповідними відмітками, цивільно-правова угода та витяг з ДРРП або Інформаційна довідка тощо).
3. Ескізні наміри забудови подаються до органів містобудування та архітектури і можуть бути виконані в довільній формі. Будь-які вимоги надати ескізи, виконані сертифікованим спеціалістом чи подібне — є незаконними. Ескіз намірів забудови виконується в довільній формі, тому затверджувати його склад, зміст та порядок розроблення не потрібно(лист Мінрегіону від 30.11.2011 року №7/14-16432).
4. Зазвичай при будівництві за будівельним паспортом проект будівництва не розробляється. Навіть якщо проект було розроблено (чи придбано), то краще обмежитися поданням до органів містобудування та архітектури лише ескізів. Будь-які вимоги щодо надання проектної документації для виготовлення будпаспорту є безпідставними.
5. Засвідчені згоди потребуються за наявності співвласників. Зазвичай, вони складаються у довільній формі, а підписи осіб на них засвідчуються нотаріально.

Незважаючи на те, що перелік документів для видачі будівельного паспорта є вичерпним, органи містобудування та архітектури часто вимагають додатково надати викопіювання з плану населеного пункту або плану товариства, топографічну зйомку, витяг з Державного земельного кадастру, технічні умови, документи про адресу тощо. Порядок видачі будівельного паспорта не зобов’язує замовника надавати подібні документи.

Підстави для відмови у видачі будівельного паспорта

Чинне законодавство України містить вичерпний перелік підстав для відмови у видачі будпаспорту, так, згідно п. 2.4. Порядку: пакет документів для видачі будівельного паспорта або внесення змін до нього повертається уповноваженим органом містобудування та архітектури замовнику з таких підстав:

• неподання повного пакета документів;
• невідповідність намірів забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, детальним планам територій, планувальним рішенням проектів садівницьких та дачних товариств, державним будівельним нормам, стандартам і правилам.

На практиці найбільше відмов обґрунтовуються відсутністю містобудівної документації (генерального плану, ДПТ тощо) або невідповідністю поданих документів (зокрема, ескізних намірів забудови) вимогам чинного містобудівного законодавства.

Можливість оформлення будівельного паспорта та розміщення на земельній ділянці тих чи інших будівель та споруд варто перевіряти до придбання земельної ділянки.

Строки

Строк надання (виготовлення) будівельного паспорту закріплено в п. 2.1. Порядку: будівельний паспорт надається уповноваженим органом містобудування та архітектури на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня надходження пакета документів.

В більшості випадків пакет документів для отримання будівельного паспорту подається до Центрів надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Право на виконання будівельних робіт

Після отримання будівельного паспорта, для отримання права на виконання будівельних робіт, необхідно подати відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта

Повідомлення можна подати через ЦНАП (в паперовому вигляді) або в електронному вигляді через портал Дія. Потрібно пам’ятати, що на сьогодні не здійснюється автоматична реєстрація повідомлення, як це було рік тому, коли працював Електронний кабінет забудовника (Е-кабінет). На сьогодні, система Дія підтримує можливість подання повідомлення від двох або більше замовників, (кожен з яких має підписати створене повідомлення своїм ЕЦП).

На сьогодні (орієнтовно з жовтня 2020 року) строки розгляду та реєстрації повідомлень суттєво збільшилися (іноді документи реєструються більше місяця, незважаючи на нормативно встановлений термін в 5 робочих днів).