Зміст:

Договір коворкінгу: вивчаємо в деталях

Коворкінг (англ. сo-working – спільна робота) – це модель організації роботи людей із різним типом зайнятості в єдиному робочому просторі.

Це означає, що в одному приміщенні можуть трудитися люди з різних компаній будь-який професій, займаючись різною діяльністю. Таким чином коворкери мають можливість допомагати один одному, обмінюватися ідеями, думками і т. д. Працюючи вдома, віддалено, вони не мали б таких широких можливостей.

Даний вид організації праці являє собою поєднання фрілансу, звичайного офісу, а іноді й аутсорсингу (аутсорсинг – передання частини виробничих процесів на сторону). У простір коворкінгу може входити не тільки офісне приміщення, але й, наприклад, кафе, кімнати для ігор, тренажерний зал, сад, місце для паркування.

На практиці найчастіше під одним дахом у коворк-офісі воліють збиратися представники інтелектуальної та творчої праці. Наприклад, в одному приміщенні можуть працювати копірайтери, вебдизайнери, IТ-фахівці, журналісти і т. д.

Підприємство має намір зайнятися діяльністю з надання коворк-офісів. Чи потрібно отримувати будь-які дозволи?

Ні, щоб займатися такою діяльністю, ніяких дозвільних документів або ліцензій отримувати не потрібно. Однак необхідно буде додати види діяльності до Єдиного державного реєстру (далі – ЄДР). Під таку діяльність підходять 2 КВЕД:

68.20 «Надання в оренду та експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»;
77.33 «Надання в оренду офісних машин і устаткування, у тому числі комп’ютерів».

Хочемо попередити! Якщо перелічені вище види діяльності не будуть зазначені в ЄДР, наслідки можуть бути досить неприємними, а саме:

органи ДПС або контрагенти можуть спробувати визнати договір коворкінгу недійсним;
якщо платник єдиного податку (далі – ЄП) не повідомив податковий орган про те, що має намір здавати в оренду майно (тобто цей вид не зазначено в реєстрі платників ЄП), це стане підставою для анулювання його реєстрації платником ЄП (пп. 298.2.3, п. 299.10 Податкового кодексу, далі – ПК).

Крім того, платникам ЄП необхідно також пам’ятати про обмеження, які зафіксовано в пп. 291.5.3 ПК. Щоб не втратити свій статус єдинника, вони мають право здавати в оренду нежитлові приміщення (будівлі, будови) та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 300 м 2 .

Для всіх інших орендодавців – суб’єктів господарювання (далі – СГ) на загальній системі оподаткування якихось особливостей у випадку здавання в оренду робочого місця нормами ПК не передбачено.

Як правильно укласти договір коворкінгу?

Припустимо, СГ уніс до ЄДР необхідні КВЕД, а єдинники додатково повідомили про це орган ДПС. Тепер переходимо до головного запитання: як правильно укласти договір коворкінгу, якщо такого виду договору не існує в українському законодавстві?

Спішимо заспокоїти: такий пробіл у законодавстві не становить велику проблему. Поняття коворкінгу підходить під договір оренди нерухомості (приміщення), рухомого майна (обладнання, меблів і т. д.). Тому якщо підприємство вирішило надавати в користування робочі місця «поштучно» різним фізособам, необхідно керуватися гл. 58 Цивільного кодексу (далі – ЦК). Для вашої зручності фрагмент договору ми навели в кінці консультації.

За договором оренди орендодавець (у нашому випадку – коворк-офіс, коворк-центр) передає або зобов’язується передати орендареві (у нашому випадку – коворкеру) майно в користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК). Предметом договору оренди може бути річ, визначена індивідуальними ознаками, яка зберігає свій первісний вигляд при кількаразовому використанні (ч. 1 ст. 760 ЦК).

Тому надання в користування робочих місць можна оформляти як договір оренди. А надання коворкерам офісного обладнання можна розглядати як договір прокату (ч. 1 ст. 787 ЦК).

Якщо ж в оренду буде здаватися частина приміщення разом з обладнанням, яке перебуває на території цієї частини приміщення, тоді йдеться про змішаний договір. У такому договорі будуть елементи оренди приміщення (наприклад, 2–7 м 2 площі) і здавання в оренду (у прокат) обладнання (наприклад, комп’ютера, принтера).

Для довідки. Сторони мають право укласти договір, у якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін за змішаним договором застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться в змішаному договорі, якщо інше не встановлене договором або не випливає із суті змішаного договору (ч. 2 ст. 628 ЦК).

У якій формі необхідно укладати договір коворкінгу?

Договір оренди може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлено самим ЦК або спеціальним законом (ст. 639 ЦК). Згідно із ч. 1 ст. 793 ЦК договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі. Крім того, якщо договір укладається на 3 роки й більше, він повинен бути засвідчений нотаріусом (ст. 793 ЦК).

А от договір оренди (прокату) обладнання можна оформляти усно, однак дане правило не застосовується, якщо договір укладається між юрособами (ст. 208 ЦК). Але ми радимо дотримуватися письмової форми в будь-якому разі – навіть якщо договір буде укладатися з коворкерами-фізособами.

Якщо ж укладається змішаний договір (в оренду надається частина приміщення та обладнання), тоді його обов’язково слід укладати в письмовій формі. Це пов’язане з тим, що договір оренди частини приміщення укладається завжди в письмовій формі. А якщо строк договору – 3 роки й більше, тоді договір необхідно засвідчити в нотаріуса.

Які істотні умови потрібно включити в договір коворкінгу?

Істотними вважаються ті умови договору, без яких цей вид договору вважається недійсним. Для договору оренди такими умовами є (ст. 284 Господарського кодексу, далі – ГК):

об’єкт оренди;
строк дії договору;
ціна (сум орендної плати з урахуванням її індексації);
порядок використання амортизаційних відрахувань;
відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Зупинимося докладніше на таких істотних умовах договору оренди, як предмет, ціна та строк.

Предмет договору. Тут необхідно вказати розмір частини приміщення в загальній площі приміщення та навести перелік офісних меблів і техніки, які передаються в оренду. Наприклад, формулювання може бути таким: «Орендар приймає в оренду 4 м 2 у приміщенні загальною площею 45 м 2 , офісні меблі (стіл, 2 стільці) розташовані на орендованій частині приміщення».

Строк оренди робочого місця законодавством не обмежено, установлюється за домовленістю між коворкером (орендарем) і коворк-центром (орендодавцем). Мінімальний строк оренди може становити один день або навіть одну годину.

Ціна послуги з коворкінгу визначається за узгодженням сторін. У договорі слід указати таку інформацію про орендну плату:

розмір. На практиці коворкери можуть орендувати робоче місце всього декілька годин на день. Наприклад, з 10:00 до 16:00. У такому випадку можна встановити фіксований розмір орендної плати за 1 годину користування робочим місцем;
періодичність і строки сплати. Орендну плату не обов’язково сплачувати щомісяця. Сторони договору самі визначають її періодичність;
форма (грошова, натуральна або змішана). Як правило, застосовується грошова форма оплати.

На замітку! До договору оренди можна також включити умову про індексацію орендної плати (ч. 3 ст. 762 ЦК, ч. 1 ст. 284 ГК). Наприклад, можна передбачити, що орендна плата підлягає індексації залежно від індексу інфляції. Щомісячну індексацію встановлювати не обов’язково.

Як оформити передання приміщення, офісної техніки коворкеру?

Передання орендареві (коворкеру) частини приміщення, а також офісних меблів і техніки та повернення їх з оренди слід оформляти актами приймання-передачі. Саме з моменту прийняття приміщення в оренду обчислюється строк договору оренди (ст. 765, 795 ЦК).

Чи потрібно складати такі акти щоразу, коли коворкер буде приходити та користуватися частиною офісу?

Ми вважаємо, що не треба. Досить оформити один раз передання майна в оренду та узгодити порядок використання приміщення орендарем, а також обов’язки орендодавця щодо забезпечення схоронності орендованого майна в період відсутності орендаря в цьому приміщенні.

У СГ є приміщення, де він обладнав 50 робочих місць. З усіма орендарями він має намір укладати договори коворкінгу на однакових умовах. Чи можливо це?

Так, можливо. З юридичної точки зору в цьому випадку йдеться про договір приєднання (ст. 634 ЦК). Це договір, умови якого встановлено однією зі сторін у формулярах або інших стандартних формах, і який може бути укладений тільки шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору. Тобто умови договору коворкінгу встановлює орендодавець (коворк-центр), а коворкер може тільки погодитися з такими умовами або шукати іншого орендодавця. При цьому такий договір орендар укладає з кожним коворкером окремо.

Як договори приєднання можуть укладатися публічні договори (ст. 633 ЦК). Публічним є договір, у якому одна сторона – підприємець узяла на себе обов’язок продавати товари, виконувати роботи або надавати послуги кожному, хто до неї звернеться. До публічних договорів відноситься роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв’язку, медичне, готельне, банківське обслуговування і т. п., а також договір прокату (ст. 787 ЦК).

Але навіть якщо коворкери будуть орендувати не тільки офісну техніку, але й частину приміщення, орендодавець може скористатися таким способом укладання договору, як договір приєднання. Це не заборонено законодавством.

Висновки

Якщо СГ має намір зайнятися коворкінгом, тобто надавати в платне користування робочі місця різним фізособам, йому необхідно керуватися гл. 58 ЦК. Так, при укладенні договорів із фрілансерами необхідно дотримуватися правил, які передбачені для договорів оренди приміщення та обладнання.
Також орендодавець (коворк-центр) має право пропонувати коворкерам укласти договір шляхом приєднання коворкера до такого договору. Тобто він висуває свої умови (у рамках законодавства), якщо вони підходять коворкеру – він погоджується та укладає такий договір без пропозиції своїх умов.

Наведемо фрагмент договору коворкінгу (див. зразок).

Зразок

1. Правова аргументація договору

1.1. Цей Договір є змішаним, а саме містить елементи договору приєднання, публічного договору, порядок його укладання регламентується ст. 641, 642 ЦК. Замовник не може пропонувати свої умови, а може лише приєднатися до запропонованого Договору. Виконавець бере на себе зобов’язання надавати послуги, визначені цим Договором, кожному, хто приєднався до цього Договору. Договір та його умови вважаються офертою Виконавця, підтвердженням якої є розміщення Договору на сайті Виконавця https://www.akwamarin.com.ua.

3. Предмет договору

3.1. Виконавець зобов’язується надати Замовнику в користування частину (загальна площа 7 м 2 ) приміщення, яке розташоване в бізнес-центрі «Аквамарин» (далі – бізнес-центр) за адресою: м. Харків, вул. Квітів, буд. 49 (далі – приміщення), для здійснення Замовником самостійної діяльності (бізнес та наукова діяльність, навчання, читання тощо), не забороненої діючим законодавством України. Характеристика приміщення наведена в додатку 1* до Договору.

3.2. За цим Договором Виконавець зобов’язується протягом оплаченого Замовником періоду надати йому послуги коворкінгу згідно з абонементом, обраним та оплаченим Замовником, та додаткові послуги згідно з додатком 2 у приміщенні Виконавця відповідно до умов цього Договору.

3.3. Відвідування приміщення здійснюється по перепустках (картках), виданих власником та/або законним розпорядником бізнес-центру, в межах графіку роботи бізнес-центру. Отримання перепусток (карток) для Замовника або його відвідувачів організовує Виконавець.

3.4. Замовник повинен користуватись абонементом особисто і не має права передавати права на абонемент третім особам.

3.5. Заборонено перебувати у приміщенні в стані алкогольного, наркотичного та іншого сп’яніння, палити на робочому місці, вживати спиртні напої, порушувати громадський порядок.

3.6. Робочі місця, передані в користування за цим Договором, відповідають санітарним нормам і вимогам техніки безпеки.

5. Вартість послуг та порядок оплати

5.1. За надані послуги Замовник сплачує Виконавцю суму, визначену за діючими тарифами Виконавця та обраним Замовником тарифним планом, які наведені в додатку 3.

5.2. Вартість послуг по тарифному плану сплачується Замовником авансом шляхом перерахування коштів у безготівковій формі на рахунок Виконавця, зазначений у цьому Договорі або у рахунку-фактурі.

5.3. Вартість додаткових послуг, наданих Замовнику Виконавцем протягом строку дії абонементу, сплачується Замовником шляхом перерахування коштів у безготівковій формі на рахунок Виконавця, зазначений у цьому Договорі або у рахунку-фактурі, протягом 3 (трьох) днів з дня отримання рахунку-фактури від Виконавця.

5.4. Послуги за цим Договором вважаються оплаченими з моменту списання з рахунку Замовника в оплату послуг Виконавця грошових коштів відповідно до обраного Замовником тарифного плану і/або переліку додаткових послуг.

5.5. У разі несплати послуг Замовником в порядку, встановленому цим розділом, у Виконавця не виникає зобов’язання з надання Замовнику послуг.

Договор коворкинга: изучаем в деталях

Коворкинг (англ. сo-working – совместная работа) – это модель организации работы людей с разным типом занятости в едином рабочем пространстве.

Это означает, что в одном помещении могут трудиться люди из разных компаний самых различных профессий, занимаясь разной деятельностью. Таким образом коворкеры имеют возможность помогать друг другу, обмениваться идеями, мыслями и т. д. Работая на дому, удаленно, они не имели бы таких широких возможностей.

Данный вид организации труда представляет собой сочетание фриланса, обычного офиса, а иногда и аутсорсинга (аутсорсинг – передача части производственных процессов на сторону). В пространство коворкинга может входить не только офисное помещение, но и, например, кафе, комнаты для игр, тренажерный зал, сад, парковка.

На практике чаще всего под одной крышей в коворк-офисе предпочитают собираться представители интеллектуального и творческого труда. Например, в одном помещении могут работать копирайтеры, веб-дизайнеры, IT-специалисты, журналисты и т. д.

Предприятие намерено заняться деятельностью по предоставлению коворк-офисов. Нужно ли получать какие-то разрешения?

Нет, чтобы заниматься такой деятельностью, никаких разрешительных документов или лицензий получать не нужно. Однако необходимо будет добавить виды деятельности в Единый государственный реестр (далее – ЕГР). Под такую деятельность подходят 2 КВЭДа:

68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»;
77.33 «Надання в оренду офісних машин і устаткування, у тому числі комп’ютерів».

Хотим предупредить! Если вышеперечисленные виды деятельности не будут указаны в ЕГР, последствия могут быть весьма неприятными, а именно:

органы ГНС или контрагенты могут попытаться признать договор коворкинга недействительным;
если плательщик единого налога (далее – ЕН) не уведомил налоговый орган о том, что намерен сдавать в аренду имущество (т. е. этот вид не указан в реестре плательщиков ЕН), это станет основанием для аннулирования его регистрации плательщиком ЕН (пп. 298.2.3, п. 299.10 Налогового кодекса, далее – НК).

Кроме того, плательщикам ЕН необходимо также помнить об ограничении, которое зафиксировано в пп. 291.5.3 НК. Чтобы не потерять свой статус единщика, они имеют право сдавать в аренду нежилые помещения (здания, строения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 м 2 .

Для всех остальных арендодателей – субъектов хозяйствования (далее – СХ) на общей системе налогообложения каких-то особенностей в случае сдачи в аренду рабочего места нормами НК не предусмотрено.

Как правильно заключить договор коворкинга?

Допустим, СХ внес в ЕГР необходимые КВЭД, а единщики дополнительно уведомили об этом орган ГНС. Теперь переходим к главному вопросу: как правильно заключить договор коворкинга, если такого вида договора не существует в украинском законодательстве?

Спешим успокоить: такой пробел в законодательстве не составляет большой проблемы. Понятие коворкинга подходит под договор аренды недвижимости (помещения), движимого имущества (оборудования, мебели и т. д.). Поэтому если предприятие решило предоставлять в пользование рабочие места «поштучно» разным физлицам, необходимо руководствоваться гл. 58 Гражданского кодекса (далее – ГК). Для вашего удобства фрагмент договора мы привели в конце консультации.

По договору аренды арендодатель (в нашем случае – коворк-офис, коворк-центр) передает или обязуется передать арендатору (в нашем случае – коворкеру) имущество в пользование за плату на определенный срок (ч. 1 ст. 759 ГК). Предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (ч. 1 ст. 760 ГК).

Поэтому предоставление в пользование рабочих мест можно оформлять как договор аренды. А предоставление коворкерам офисного оборудования можно рассматривать как договор проката (ч. 1 ст. 787 ГК).

Если же в аренду будет сдаваться часть помещения вместе с оборудованием, которое находится на территории этой части помещения, тогда речь идет о смешанном договоре. В таком договоре будут элементы аренды помещения (например, 2–7 м 2 площади) и сдачи в аренду (в прокат) оборудования (например, компьютера, принтера).

Для справки. Стороны имеют право заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях положения актов гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не установлено договором или не вытекает из сущности смешанного договора (ч. 2 ст. 628 ГК).

В какой форме необходимо заключать договор коворкинга?

Договор аренды может быть заключен в любой форме, если требования относительно формы договора не установлены самим ГК или специальным законом (ст. 639 ГК). Согласно ч. 1 ст. 793 ГК, договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме. Кроме того, если договор заключается на 3 года и более, он должен быть удостоверен нотариусом (ст. 793 ГК).

А вот договор аренды (проката) оборудования можно оформлять устно, однако данное правило не применяется, если договор заключается между юрлицами (ст. 208 ГК). Но мы советуем придерживаться письменной формы в любом случае – даже если договор будет заключаться с коворкерами-физлицами.

Если же заключается смешанный договор (в аренду предоставляется часть помещения и оборудование), тогда его обязательно следует заключать в письменной форме. Это связано с тем, что договор аренды части помещения заключается всегда в письменной форме. А если срок договора – 3 года и более, тогда договор необходимо удостоверить у нотариуса.

Какие существенные условия нужно включить в договор коворкинга?

Существенными считаются те условия договора, без которых этот вид договора считается недействительным. Для договора аренды такими условиями являются (ст. 284 Хозяйственного кодекса, далее – ХК):

объект аренды;
срок действия договора;
цена (сумм арендной платы с учетом ее индексации);
порядок использования амортизационных отчислений;
восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Остановимся подробнее на таких существенных условиях договора аренды, как предмет, цена и срок.

Предмет договора. Здесь необходимо указать размер части помещения в общей площади помещения и привести перечень офисной мебели и техники, которые передаются в аренду. Например, формулировка может быть следующей: «Арендатор принимает в аренду 4 м 2 в помещении общей площадью 45 м 2 , офисная мебель (стол, 2 стула) расположены на арендованной части помещения».

Срок аренды рабочего места законодательством не ограничен, устанавливается по договоренности между коворкером (арендатором) и коворк-центром (арендодателем). Минимальный срок аренды может составлять один день или даже один час.

Цена услуги по коворкингу определяется по согласованию сторон. В договоре следует указать такую информацию об арендной плате:

размер. На практике коворкеры могут арендовать рабочее место всего несколько часов в день. Например, с 10:00 до 16:00. В таком случае можно установить фиксированый размер арендной платы за 1 час пользования рабочим местом;
периодичность и сроки уплаты. Арендную плату не обязательно уплачивать ежемесячно. Стороны договора сами определяют ее периодичность;
форма (денежная, натуральная или смешанная). Как правило, применяется денежная форма оплаты.

На заметку! В договор аренды можно также включить условие об индексации арендной платы (ч. 3 ст. 762 ГК, ч. 1 ст. 284 ХК). К примеру, можно предусмотреть, что арендная плата подлежит индексации в зависимости от индекса инфляции. Ежемесячную индексацию устанавливать не обязательно.

Как оформить передачу помещения, офисной техники коворкеру?

Передачу арендатору (коворкеру) части помещения, а также офисной мебели и техники и возврат их из аренды следует оформлять актами приемки-передачи. Именно с момента принятия помещения в аренду исчисляется срок договора аренды (ст. 765, 795 ГК).

Надо ли составлять такие акты каждый раз, когда коворкер будет приходить и пользоваться частью офиса?

Мы считаем, что не надо. Достаточно оформить один раз передачу имущества в аренду и согласовать порядок использования помещения арендатором, а также обязанности арендодателя по обеспечению сохранности арендованного имущества в период отсутствия арендатора в этом помещении.

У СХ есть помещение, где он оборудовал 50 рабочих мест. Со всеми арендаторами он намерен заключать договоры коворкинга на одинаковых условиях. Возможно ли это?

Да, возможно. С юридической точки зрения в данном случае речь идет о договоре присоединения (ст. 634 ГК). Это договор, условия которого установлены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, и который может быть заключен только путем присоединения второй стороны к предложенному договору в целом. Вторая сторона не может предложить свои условия договора. То есть условия договора коворкинга устанавливает арендодатель (коворк-центр), а коворкер может только согласиться с таким условиями либо искать другого арендодателя. При этом такой договор арендатор заключает с каждым коворкером отдельно.

В качестве договоров присоединения могут заключаться публичные договоры (ст. 633 ГК). Публичным является договор, в котором одна сторона – предприниматель взяла на себя обязанность продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги каждому, кто к ней обратится. К публичным договорам относятся розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, медицинское, гостиничное, банковское обслуживание и т. п., а также договор проката (ст. 787 ГК).

Но даже если коворкеры будут арендовать не только офисную технику, но и часть помещения, арендодатель может воспользоваться таким способом заключения договора, как договор присоединения. Это не запрещено законодательством.

Выводы

Если СХ намерен заняться коворкингом, то есть предоставлять в платное пользование рабочие места различным физлицам, ему необходимо руководствоваться гл. 58 ГК. Так, при заключении договоров с фрилансерами необходимо соблюдать правила, которые предусмотрены для договоров аренды помещения и оборудования.
Также арендодатель (коворк-центр) имеет право предлагать коворкерам заключить договор путем присоединения коворкера к такому договору. То есть он выдвигает свои условия (в рамках законодательства), если они подходят коворкеру – он соглашается и заключает такой договор без предложения своих условий.

Приведем фрагмент договора коворкинга (см. образец).

Образец