Що таке титульне страхування при іпотеці: визначення, умови, тарифи

Іпотека вважається затребуваною пропозицією банків, за допомогою якого є можливість за рахунок позикових коштів придбати нерухомість. Якщо вибирається об`єкт на вторинному ринку, то позичальники повинні переконатися в законності і безпеки даної угоди. Для цього оптимально користуватися титульним страхуванням, пропонованим не тільки страховими компаніями, а й навіть безпосередніми банками. Попередньо важливо розібратися в тому, що таке титульне страхування при іпотеці, а також які його переваги. Його вартість залежить від ціни квартири та інших факторів, але нерідко саме така страховка рятує громадян від втрати дорогої нерухомості.

Що таке титульне страхування при іпотеці?

Воно представлено страхуванням ризиків, які мають відношення до матеріальних збитків, що виникають у страхувальника, якщо з різних причин він втрачає право власності на купується квартиру або будинок. Втратити право власності можна з різних причин, до яких відносяться:

• ПРОДАВЕЦЬ при отриманні квартири у спадок ущемив права інших спадкоємців;
• угода була здійснена з порушенням вимог законодавства, наприклад, застосовувалися погрози або підроблені документи;
• під час підписання договору купівлі-продажу були здійснені певні шахрайські дії;
• один учасник був недієздатним;
• одна сторона не володіла потрібними повноваженнями для підписання Угоди;
• угода полягала з використанням підробленої документації.

При вищевказаних ситуаціях позичальник може зіткнутися з тим, що його право власності на нерухомість буде оскаржено. В результаті квартира буде передана стороннім особам, а громадянин буде розбиратися з безпосереднім продавцем, який може відмовитися від повернення отриманої суми коштів. При цьому людині доведеться повертати всю позикову суму банку. Тому страхування титулу при покупці квартири в іпотеку є прекрасною можливістю захистити свої права.

У російському законодавстві є досить багато ситуацій, при яких угода з купівлі-продажу нерухомості може бути визнана недійсною. Тому покупка окремого страхового поліса є хорошим способом захисту від негативних наслідків.

Коли застосовується?

Оскаржити можна абсолютно будь-яку угоду, тому титульне страхування можна застосовувати при покупці нерухомості не тільки на вторинному, але і на первинному ринку. Але найбільш часто різні суперечки, розбіжності і проблеми виникають при співпраці з продавцями на вторинному ринку. Це обумовлено тим, що одна квартира може переходити від однієї людини до іншої з різних причин, в результаті чого завжди можна оскаржити одну з декількох угод.

Коли здійснюється титульне страхування при іпотеці? Найбільш часто такий страховий поліс купується людьми в наступних ситуаціях:

• за особистим бажанням безпосередніх покупців, які не впевнені, що другий учасник угоди є дійсно відповідальною і надійною людиною, тому існує ймовірність втрати права власності на обраний об`єкт;
• при оформленні іпотеки багато банків вимагають від своїх позичальників оформлення такого поліса, що дозволяє убезпечити покупців від істотних ризиків і високих збитків;
• якщо об`єкт страхування виступає в якості застави при оформленні великого банківського кредиту, то банк може зажадати від клієнта Оформлення декількох полісів страхування.

Найбільш часто таке придбання є вимушеним.

Що роблять співробітники страхової фірми?

Перед укладенням договору зі страховою компанією клієнт передає працівникам даної організації всі документи на обрану нерухомість. Фахівці проведуть ретельну перевірку об`єкта і документації, щоб переконатися в юридичній чистоті угоди.

Працівники фірми зможуть виявити всі можливі загрози в майбутньому для права власності.

Чи можуть відмовити у продажу поліса?

Перевірка, що проводиться співробітниками страхової організації, вигідна не тільки безпосереднім покупцям, але і працівникам компаній, так як в цьому випадку вони можуть бути впевнені, що їм не доведеться покривати збитки свого клієнта. Існують ситуації, коли страхові фірми відмовляють в титульному страхуванні квартири. Це обумовлено тим, що вони виявляють будь-які суттєві проблеми. При таких умовах громадянину краще відмовитися від ризикованого придбання.

Навіть якщо фірма погоджується на продаж полісу, люди все одно повинні проводити своє розслідування. Це обумовлено тим, що працівники страхових компаній можуть упустити будь-які важливі деталі. В результаті власного дослідження можна виявити серйозні проблеми, за рахунок яких доцільно відмовитися від підписання договору купівлі-продажу.

Чи обов`язкове титульне страхування при іпотеці?

Згідно із законом таке страхування не є обов`язковим, так як банки можуть вимагати від своїх клієнтів тільки покупки поліса страхування нерухомості, що купується. Але на практиці часто виявляється, що співробітники банку вимагають від Клієнтів покупки такого поліса. Це обумовлено тим, що вони бажають убезпечити угоду.

Люди можуть відмовитися від покупки поліса титульного страхування. Але в такому випадку банківська установа просто відмовить у видачі іпотечного кредиту без пояснення причини. Тому часто люди просто змушені здійснювати таку покупку.

Вартість поліса

Вартість титульного страхування при іпотеці може бути різною, так як залежить від обраної страхової компанії та інших факторів. Стандартно вона дорівнює від 0,5 до 1 відсотка від вартості нерухомості, що купується, але в певних ситуаціях може досягати навіть 5% від ціни об`єкта.

Висока вартість встановлюється при наявності істотних ризиків втрати квартири з різних причин.

Які фактори впливають на вартість?

На ціну поліса впливають різні фактори, до яких відноситься:

• термін, на який купується страховка;
• розмір іпотечного кредиту, для якого житло є заставним майном;
• результати експертизи, яка проводиться для перевірки угоди на юридичну чистоту.

Якщо дійсно є видимі ризики, то вартість страхування квартири по іпотеці буде досить високою, так як страхова компанія в майбутньому може зіткнутися з серйозними збитками. Грошові кошти зазвичай вносяться єдиним платежем, але якщо у громадянина відсутня потрібна сума коштів, то страхові компанії часто пропонують розстрочку. Навіть якщо оформляється іпотека під 6 відсотків з державною підтримкою, страхові компанії можуть зажадати значну суму коштів при покупці титульного страхування.

Правила оформлення договору

Якщо банк вимагає від позичальників покупки такої страховки, то доведеться вибрати відповідну страхову компанію, яка є надійною і перевіреною організацією, що пропонує поліс за доступною вартості. З цією організацією укладається офіційний договір. Як оформляється титульне страхування при іпотеці? Процедура ділиться на наступні етапи:

• спочатку громадянин вибирає нерухомість, яку він планує придбати;
• запитується іпотека в банківській установі;
• якщо отримано попереднє схвалення, то починається пошук страхової організації, яка пропонує титульне страхування;
• працівникам фірми передаються документи на обрану нерухомість;
• фахівці ретельно вивчають нерухомість і продавця;
• між цією організацією і покупцем квартири складається договір в письмовому вигляді;
• термін, на який підписується така угода, може варіюватися від 1 до 10 років;
• найоптимальнішим вважається термін в 10 років, так як цей період представлений терміном позовної давності за операціями з різними об`єктами нерухомості;
• найбільш часто укладається контракт при покупці нерухомості на вторинному ринку;
• об`єктом страхування може стати не тільки квартира і будинок, а й земельні ділянки або нежитлові приміщення, представлені виробничими або офісними приміщеннями.

Як тільки договір буде підписаний, проводиться оплата поліса на підставі встановленого тарифу. Після цього громадянин передає копію офіційного контракту в банк, де оформляється іпотека. Навіть якщо іпотека під 6 відсотків з державною підтримкою оформлена, може знадобитися страхування титулу.

Які потрібні документи?

Для підписання договору з обраною страховою компанією громадянину доведеться підготувати певний пакет документів. До них відносяться наступні папери:

• паспорт безпосереднього покупця, причому якщо купується об`єкт подружжям, то потрібні паспорти чоловіка і дружини;
• свідоцтво про реєстрацію нерухомості, отримане від продавця;
• документи, що підтверджують право власності на квартиру або будинок;
• технічний паспорт об`єкта;
• виписка з будинкової книги, що містить відомості про те, хто прописаний в квартирі.

Додатково можуть знадобитися і інші папери, тому їх точну кількість потрібно уточнювати безпосередньо у працівників обраної страхової компанії.

Коли поліс не спрацює?

Перед підписанням договору важливо розібратися в тому, що таке титульне страхування при іпотеці, щоб знати, які потенційні ризики покриваються страховою фірмою. Існують певні ситуації, при яких така страховка не спрацює, тому бажано, щоб угода була вивчена досвідченим юристом.

У деяких ситуаціях не призначається компенсація навіть за умови, що клієнт втрачає право власності на квартиру. Це можливо в наступних випадках:

• наступ форс-мажорних обставин, наприклад, війни або природної події;
• громадянин передав нерухомість в дар іншій особі;
• власник квартири продав об`єкт іншій людині;
• житло було знищено в результаті пожежі, вибуху або інших подій;
• власник виконав незаконне перепланування нерухомості;
• житло було конфісковано за борги;
• використання об`єкта не за цільовим призначенням, наприклад, застосування Квартири для ведення комерційної діяльності.

При вищевказаних ситуаціях Страхова компанія може відмовити у виплаті компенсації навіть за умови, якщо угода з продажу нерухомості була оскаржена в суді.

Важливі аспекти покупки поліса

Найбільш часто такий поліс купується людьми, які купують житло по іпотеці. Титульне страхування нерухомості дозволяє захиститися від недобросовісних продавців, але його оформлення має наступні особливості:

• при настанні страхового випадку відшкодовується сума, прописана в Договорі зі страховою компанією, а не та сума, яка вказана в договорі купівлі-продажу;
• багато банків, що видають іпотеку, в якості обов`язкової умови для клієнтів передбачають необхідність покупки страхування титулу;
• зазвичай такий поліс не продається окремо, тому включається в інші програми іпотечного страхування;
• найбільш часто договір зі страховою компанією укладається до безпосереднього переходу права власності на квартиру;
• компенсація виплачується тільки за умови, якщо суд приймає рішення, обумовлене в договорі.

Перед підписанням угоди важливо ретельно вивчити його зміст, щоб різні умови і комісії не були несподіванкою для покупця нерухомості. Якщо страхова компанія з різних причин відмовиться виплачувати компенсацію, то доведеться подавати позов до суду.

Укладення

Кожна людина, який планує покупку нерухомості за рахунок позикових коштів, повинен розбиратися в тому, що таке титульне страхування при іпотеці, яка його вартість, а також які включаються в договір страхові випадки.

Такий поліс забезпечує страхування ризиків, пов`язаних з втратою права власності на житло з різних підстав. Але при цьому існують ситуації, коли він не діє, тому важливо ретельно вивчати умови співпраці зі страховою компанією.

Страхування титулу власності

Страхування титулу власності (title of ownership insurance) – вид страхування, що передбачає виплату страхового відшкодування у разі втрати страхувальником або заперечення у нього прав власності на нерухоме майно (будівлю, квартиру, земельну ділянку тощо). Правовий титул власності – документ, що доводить законне та виключне право на володіння власністю.

Об’єктом страхування при титульному страхуванні є право власності сумлінного набувача тієї чи іншої об’єкта нерухомості. Нерухомість часто стає об’єктом довгих ланцюжків угод купівлі-продажу. Якщо в якийсь момент з’ясується, що одна з цих угод (вчинених досить давно) була укладена з порушеннями закону і може бути оскаржена (наприклад, спадкоємцями), то за рішенням суду право власності всіх наступних покупців може бути анульоване.

Втрата права власності на придбану на вторинному ринку квартиру може статися, якщо колись при її приватизації не було враховано права неповнолітніх дітей або якщо один із її власників на момент укладання угоди перебував у місцях позбавлення волі. При покупці житла на первинному ринку втрата (дефект) титулу може наступити, якщо недобросовісний забудовник продає ту саму квартиру (або один і той же будинок) декільком покупцям.

Можливі причини втрати правового титулу:

• порушення прав третіх осіб (неповнолітніх дітей, неврахованих спадкоємців, попередніх власників та ін.);
• незаконність попередніх угод;
• підробка документів, необхідні здійснення угоди;
• шахрайство;
• помилки реєстратора;
• недієздатність сторін угод;
• неправомочні рішення суду.

Однією з типових ситуацій, коли страхування титулу застосовується майже завжди, є видача банком іпотечної позички придбання нерухомості (квартири, будинки) на вторинному ринку. І тут банк зазвичай вимагає як страхування об’єкта застави від вогню, а й страхування титулу.

Страхування титулу власності забезпечує страховим захистом майнові інтереси власників права власності на нерухомість, орендарів, кредиторів та інших заінтересованих осіб, пов’язаних із виникненням та переходом прав на нерухоме майно. У разі втрати страхувальником права власності на застраховане нерухоме майно страховики компенсують понесені ним збитки в межах вартості об’єкта нерухомості, а при виникненні спору про права власності відшкодовують необхідні судові витрати.

Страхування титулу власності виникло у країнах, де використовується англо-американська система законодавства. Будучи невід’ємним інструментом ринку нерухомості, воно надає гарантії покупцеві та його кредитору і тим самим полегшує процес отримання банківського кредиту на покупку нерухомості та здешевлює його.

Специфіка страхування титулу власності полягає в тому, що воно захищає не тільки від подій, які можуть статися в майбутньому, а й від можливих збитків від подій, що вже мали місце, що не виявилися на момент укладення договору страхування. У зв’язку з цим велике значення у страхуванні титулу власності має оцінка рівня ризику перед укладенням договору. Для проведення такої оцінки страховики залучають сертифікованих, ліцензованих оцінювачів, які працюють на ринку оцінки вартості нерухомості, набувають інформації у реєстраційних агентств, проводять необхідні експертизи. У вітчизняній практиці страхування титулу власності ще набуло широкого поширення, але має великі перспективи.