Поняття вартості та її модифікації

Вартість – це гроші чи грошовий еквівалент, який покупець готовий обміняти на який-небудь предмет чи об’єкт. Незважаючи на явну схожість, у теорії оцінки поняття вартості, витрат і ціни прийнято розрізняти.

Вартість – це міра того, скільки гіпотетичний покупець готовий заплатити за оцінювану вартість.

Витрати – це міра затрат, необхідних для того, щоб створити об’єкт подібний до оцінюваного. Витрати впливають на ринкову вартість, але однозначно її не визначають. Дорогий об’єкт може мати низьку корисність і відповідно – невисоку вартість.

Ціна – це історичний факт, який відображає витрати на покупку подібних об’єктів у минулих угодах, а також теперішній факт відображення ціни пропонування продавця. Ціни минулих угод і ціни продавця не обов’язково являють собою обгрунтовану міру вартості на дату оцінки.

Згідно з операційними потребами і функціональним призначенням існують різні модифікації вартості.

Вартість поділяється на дві широкі категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.

Вартість в обміні – це ціна, яка переважає на вільному, відкритому конкурентному ринку. Вона визначається на основі рівності між реальними економічними факторами, тому її називають об’єктивною вартістю. Найбільш поширеною формою об’єктивної вартості є ринкова вартість.

Наріжним каменем теорії оцінки є поняття “ринкова вартість”. Під нею розуміють найвищу грошову суму (ціну), за яку передається майно (титул власності) у результаті комерційної угоди між добровільним покупцем і продавцем на дійсну дату оцінки при дотриманні наступних умов:

• • відкритості та конкурентоспроможності ринку, на якому вільно взаємодіє достатня кількість контрагентів, пов’язаних з продажем і покупкою аналогічних об’єктів власності;
• • покупець і продавець оцінюваної власності чітко інформовані про основні характеристики нерухомості та стан ринку, діють розважливо із знанням справи і без примусу;
• • термін експозиції об’єкта власності на ринку має бути достатнім для залучення необхідної кількості потенційних покупців, які утворюють даний сегмент ринку.

Ринкова вартість як ідеальний стандарт не завжди може бути досяжною, тому реальна ринкова ціна угоди часто суттєво відрізняється від ринкової вартості.

Особливим випадком застосування як бази оцінки є ринкова вартість об’єкта за умови існуючого використання, тобто за умови припущення, що при несприятливій можливості, його подальше використання буде відбуватися у той самий спосіб, що і на дату оцінки.

З урахуванням ступеня ринковості вартості об’єкта виокремлюють нерин- кову вартість і неринкову нормативно-розрахункову вартість, які формуються на основі методик і нормативів затверджених відповідними державними установами (наприклад, при нарахуванні податків, страхових внесків, мита та інших).

Ліквідаційна вартість – це грошова сума, яка реально може бути отримана від продажу оцінюваної власності в дуже короткий термін для проведення адекватного маркетингу згідно з визначенням її ринкової вартості.

Заставна вартість – це оцінка по ринковій вартості майна (майнових прав) як засобу підвищення гарантії забезпечення зобов’язань при неналежному виконанні умов договору та ліквідації можливих від цього несприятливих майнових наслідків.

Страхова вартість – базується на вартості заміщення (відтворення) об’єкта оцінки в цілому чи окремих його елементів, схильних до ризику руйнування (знищення). На основі страхової вартості визначаються страхові суми, страхові виплати та страхові відсотки.

Орендна вартість – розрахункова величина вартості об’єкта оцінки, яка використовується для визначення нормативу орендної плати. Як база орендної вартості переважно виступає (приймається) ринкова вартість і ринкова вартість нерухомості за умови існуючого використання.

Вартість у користуванні (споживна вартість) – це міра цінності власності окремого користувача або групи користувачів, що є складовою частиною діючого підприємства без урахування найбільш ефективного її використання і величини грошового еквівалента від можливого продажу. Оскільки вартість власності в користуванні задовольняє потреби конкретного користувача то її часто називають суб’єктивною вартістю.

Найбільш поширеним проявом вартості в користуванні є інвестиційна вартість. Під нею розуміють вартість об’єкта нерухомості визначену за конкретних умов, мети та результативності інвестування.

Балансова вартість – це відображена в бухгалтерській звітності первинна вартість активів проіндексована на дату останньої переоцінки і зменшена на суму амортизаційних відрахувань.

Податкова вартість – це вартість, що розраховується згідно з порядком, визначеним законодавством про оподаткування власності.

Вартість заміщення – це сукупність витрат у поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога, який має еквівалентну з оцінюваним об’єктом корисність.

Вартість відтворення – це сукупність витрат на створення таких же, або дуже схожих матеріалів нової точної копії об’єкта оцінки при врахуванні існуючих ринкових цін на дату оцінки.

Залишкова вартість заміщення – є сумарною величиною ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні та вартості заміщення розташованих на ділянці будинків і споруд з відрахуванням усіх видів їх зносу (знецінення). Цей різновид вартості заміщення використовується як база оцінки об’єктів нерухомості спеціального призначення, які не мають ринкового попиту.

Утилізаційна вартість – це грошовий еквівалент, який очікується отримати від продажу вибуваючих матеріальних активів чи їх складових компонентів для альтернативного використання. Цю вартість також називають остаточною ліквідаційною вартістю.

Скрапова вартість – це вторинна вартість сукупності матеріалів яку можна отримати при зруйнуванні (ліквідації) об’єкта оцінки.

Митна вартість – це еквівалент вартості імпортованих об’єктів, яка використовується для розрахунків мита, зборів та інших митних і пов’язаних з ними платежів.

Кожен з перерахованих видів вартості чи то в обміні, чи то в користуванні, має свою галузь застосування і обмеження.

Вибір тієї чи іншої модифікації вартості залежить від особливостей об’єкта, поставленої мети та порядку оцінки.

ПОНЯТТЯ І ВИДИ ВАРТОСТІ

Привертає увагу визначення вартості як того, «від чого ти відмовляєшся, щоб отримати те, що ти хочеш . », дане в класичному підручнику але економіці [1] . Поза всяким сумнівом, розуміння вихідного принципу дуже важливо, але в разі нашого дослідження необхідно дійти до конкретних відповідей на питання:

• 1. Що таке ринкова вартість нерухомості?
• 2. Які інші види вартості істотні для нерухомості?
• 3. Які підходи дозволяють визначити ринкову вартість нерухомості?

З позиції можливості задовольняти наші потреби всі предмети, які нас оточують, можна розділити на безкоштовні і економічні [2] . Безкоштовні товари вартості не мають. Щоб стати економічним товаром, що еквівалентно набуття вартості, необхідно, щоб були виконані кілька обов’язкових умов.

По-перше, предмет повинен бути корисним , тобто мати властивість задовольняти певну людську потребу. Умова важливе, але недостатня, адже найкориснішим предметом для нас є повітря, при цьому вартості він не має, так як є в необмеженій кількості. Отже, другою ознакою, що дозволяє судити про наявність у предмета вартості, є його дефіцитний ( обмежений ) характер. По-третє, товар повинен бути у вільному обігу і повинна існувати можливість стати його власником. Як ми вже говорили раніше, одне з природних прагнень людини – це інстинкт присвоєння, який в умовах цивілізованого суспільства реалізується через інститут власності. Якщо річчю не можна володіти на праві власності, то інтерес до неї знижується. Грубо кажучи, ми не будемо платити за річ, власником якої нам стати не вдасться. В якості четвертого ознаки багато економістів виділяють наявність у споживачів купівельної спроможності , інакше кажучи, наявність забезпеченого попиту.

Необхідно звернути увагу, що поняття «вартість» і «ринкова вартість» не ідентичні. Різниця між ними дуже добре показано в Міжнародних стандартах оцінки (2013) [3] (далі – МСО). Зокрема, в п. 8 МСО зазначено: «. У вартість туру не є фактом, а думкою про: а) найбільш імовірною ціною, яка була б заплаченої за актив при його обміні, або б) економічні вигоди від володіння активом».

Якщо ж звернутися до поняття ринкової вартості, то воно визначено в п. 29 МСО як «. розрахункова грошова сума, за яку відбувся б обмін активу на дату оцінки між зацікавленим покупцем та зацікавленим продавцем в результаті комерційної угоди після проведення належного маркетингу, при якої кожна зі сторін діяла б, будучи добре обізнаною, ощадливо і без примусу ».

У додатку 8 наведено зіставлення визначень різних видів вартості, встановлених в МСО і російському законодавстві. Слід згадати одну дуже важливу новацію, яка реалізувалася в російських стандартах оцінки в 2015 р У новій редакції Федерального стандарту оцінки «Мета оцінки та види вартості (ФСО № 2)» [4] зазначається, що перелік видів вартості, що підлягають оцінці (ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова), тепер не є вичерпним і оцінювач може використовувати інші види вартості у відповідності не тільки з російським законодавством, а й міжнародними стандартами оцінки (див. коментар 27).

Автори, що досліджують питання оцінки вартості, підкреслюють, що специфіка ринкової вартості полягає в тому, що вона реалізується у вільному обміні, опису умов якого приділяється досить багато уваги. Не будемо дублювати тексти МСО, просто відзначимо, що мова йде про таких напрямках, як абсолютна свобода передбачуваних сторін угоди, наявність ринку та ринкової активності, відсутність елементів примусу і обов’язковості при здійсненні операцій.

Очевидно, що відсутність ідеальних умов для реалізації поняття «ринкова вартість» не означає неможливість визначення вартості в принципі. Поряд з цим об’єкти можуть мати вартість, яка відображатиме конкретні мотиви учасників угоди, вартість в умовах відсутності ринку, при недотриманні яких-небудь умов, при яких реалізується ринкова вартість. Для цих цілей передбачені інші види вартості як в російській, так і міжнародній практиці (див. Додаток 8). Однак перш ніж звернутися до інших видів вартості, приділимо увагу природі ринкової вартості. Адже все дуже важливі умови і застереження, що дозволяють називати вартість ринкової, стосуються не її суті, а зовнішніх факторів. Виходить, доречна вже відома нам постановка питання: що таке ринкова вартість але своєю суттю?

Угода купівлі-продажу за певною ціною, припущення про можливість, якої і є ринкова вартість, може статися, якщо заявлена вартість відображає три аспекти (різні аспекти корисності) [5] :

• 1. Розумна сторона не заплатить за об’єкт більше, ніж їй обійдеться створення (будівництво) аналогічного об’єкта (в практиці оціночної діяльності цей принцип реалізується в рамках витратного підходу).
• 2. Раціональний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж коштує аналогічний об’єкт на відкритому ринку (порівняльний підхід).
• 3. За об’єкт недоцільно платити більше, ніж його вартість як грошового потоку (дохідний підхід).

Використання підходів при оцінці нерухомості

Стандарти оцінки, з одного боку, вимагають від оцінювача застосування всіх трьох підходів при оцінці нерухомості, з іншого – закріплюють можливість обгрунтовано відмовитися від одного або навіть двох підходів, якщо їх застосування неможливо або безглуздо. Росія в цьому плані дуже показовий приклад. У нас в країні величезна кількість територій, де є об’єкти нерухомості, але ринок їх фактично відсутня. Мова, наприклад, йде про майнові комплекси, які залишилися з радянських часів. Ясно, що застосування порівняльного або дохідного підходу при оцінці часто просто неможливо. Цілком можливі ситуації, коли вартість об’єкта може бути оцінена лише витратним підходом, який визначає вартість об’єкта нерухомості як відновну вартість об’єкта за вирахуванням усіх видів зносу плюс вартість земельної ділянки. Ми можемо отримати навіть лякає, але відображає економічну суть результат – негативну вартість об’єкта нерухомості. Так трапляється, коли види зносу, властиві об’єкту, перевищують його відновну вартість, і ми маємо цілком логічна відповідь: такий об’єкт в такому місці в сучасності просто не повинен існувати. І якщо зараз говорити про його функціонуванні, то продавець повинен заплатити покупцеві, щоб той погодився його придбати.

Наприклад, відмовитися від використання витратного і порівняльного підходів на користь тільки дохідного можна при визначенні вартості великих об’єктів, що приносять дохід (торгово-розважальних центрів, адміністративно-офісних будівель, готелів та ін.). Безумовно, покупцеві-інвесторові важливий орієнтир у вигляді вартості будівництва аналогічного об’єкта, однак головне, що його цікавить при ухваленні рішення про придбання такого роду об’єктів, – це дохід на вкладений капітал. Очевидно, що думає оцінювач прийме саме дохідний підхід в якості основного, а можливо і єдиного для визначення вартості, за якою може відбутися угода.

Ще раз підкреслимо, що оцінювач – це, по-перше, фахівець, який знає законодавство; по-друге, думаючий виконавець замовлення клієнта, який спирається на здоровий глузд і уважно досліджує специфіку ринкового обороту об’єкта оцінки; по-третє, фахівець, здатний дати якісне обгрунтування зробленим висновків. [6] [7]

ного, порівняльного і дохідного підходів). Це призводить нас до думки, що результат у вигляді ринкової вартості, визначений оцінювачем, є просто обгрунтоване судження, гіпотеза, що, власне, і визнається в МСО. Як відзначають Девід Ісаак і Джон О’Лірі в роботі «Принципи оцінки» [8] :

Хоча оцінювачі і намагаються бути максимально коректними, але визначення вартості – це не питання передбачення точної ціни власності, по якій відбудеться обмін; це, швидше, питання підготовки реалістичного розрахунку, який надасть допомогу в процесі прийняття рішень (переклад наш. – М. К.).

Суб’єктивний характер оціночної діяльності та персональна відповідальність оцінювача

Багаторічний досвід автора цієї книги в якості практикуючого оцінювача і експерта дозволяє прийти до висновку, що досягти абсолютно об’єктивного значення ринкової вартості того чи іншого об’єкта власності неможливо. І найцікавіше, що не в цьому основне завдання оціночної діяльності. Завдання експерта-оцен- ника – підготувати мотивоване судження з обґрунтованими доводами і бути готовим їх захистити. По суті, вся сучасна оціночна діяльність – це делегування питання визначення вартості власності на рівень представників професійного співтовариства, які несуть особисту кримінальну та адміністративну відповідальність у разі виявлення спроб викривлення результату. Таким чином, ключовим питанням у забезпеченні якості висновку оцінювача є персоніфікація виконавця, закріплення за ним майнової відповідальності за результати роботи.

У цьому плані цікавим є приклад Росії. До 2008 р оціночна діяльність в нашій країні ліцензувалася, а суб’єктами оціночної діяльності виступали юридичні особи і оцінювачі, які мають статус індивідуального підприємця. Переломним моментом стали поправки до Федерального закону від 29 липня 1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації» (далі – Закон про оціночну діяльність), які скасували ліцензування і закріпили, що суб’єктом оціночної діяльності є фізична особа, яка підписала звіт . Саме дана фізична особа – оцінювач має складатися в саморегулівної організації, страхувати свою відповідальність за заподіяння шкоди третім особам.

На нашу думку, сама ідея цієї реформи носить позитивний характер, оскільки зменшує кількість випадків так званої замовний оцінки. Підписант звіту не може сховатися за якимось юридичною особою – оціночної фірмою. Саме оцінювач як фізична особа несе відповідальність у разі виникнення претензій до якості звіту. Крім того, в роботу оціночної компанії внесений здоровий конфлікт інтересів, коли в обмін на хороший гонорар з’являється спокуса укласти договір і гарантувати клієнтові отримання бажаного результату, при цьому виконавцем звіту буде конкретний співробітник фірми, який навряд чи захоче прийняти на себе такі ризики, перебуваючи під дамокловим мечем особистої майнової відповідальності.

З цього випливає наше припущення, що ціна, за якою відбулася угода, при дотриманні ряду умов може бути названа ринкової. Однак ринкової вартості уготовано назавжди залишитися лише гіпотезою, припущенням, адже при здійсненні реальної угоди сторона має, як правило, один головний мотив, а не три. Навіть самі стандарти оцінки (МСО) відкрито демонструють, наскільки суб’єктивні і розпливчасті критерії для визначення самого ринку і умов реалізації поняття ринкової вартості (див. Коментарі в додатку 9).

Про значення коректно складеного завдання на оцінку

Стандарти оцінки виділяють в якості самостійного етапу процесу оцінки підготовку завдання на оцінку. Для практика цей етап має величезне значення, так як задає всі вихідні умови, якими буде керуватися оцінювач при визначенні вартості об’єкта оцінки. Коректно складений і виконане завдання на оцінку – це свого роду щит для оцінювача.

Наведемо приклад. Припустимо, оцінювач отримав завдання провести оцінку п’яти об’єктів нерухомості в п’яти різних містах країни. Всі ці об’єкти були предметом спору по одній угоді, в ході якої вони були продані єдиним лотом. Суд залучає оцінювача в якості експерта, щоб визначити обґрунтованість вартості, по якій ці об’єкти були продані в минулому. Однак в завданні на оцінку факт реалізації об’єктів як партії не відображений, сам оцінювач такого припущення зробити не може, а якщо раптом зробить, то вийде за межі, обмежені завданням на оцінку. Чи допоможе отриманий оцінювачем результат, при інших рівних умовах, об’єктивно вирішити суперечку між сторонами?

В силу цього фахівці, які прагнуть визначити вартість, завжди працюють в умовах припущень [9] [10] і застережень. У цьому аспекті варто звернути увагу на поняття «база оцінки» (basis of value), встановлене в МСО (і. 25). База оцінки покликана узагальнити і описати основні припущення, використані при оцінці, до яких МСО відносять: характер гіпотетичної угоди; відносини і мотивацію сторін; тривалість експозиції об’єктів на ринку. Звернемо особливу увагу на те, що формування бази оцінки обумовлює і вид обумовленої вартості (табл. 3.1).

Вибір виду обумовленої вартості з урахуванням зроблених припущень (баз оцінки) 2

Категорія припущень (баз оцінки)

Визначення найбільш імовірною ціни, яка могла б бути отримана в гіпотетичному обміні, що відбувається на вільному і відкритому ринках

Визначення вартості з урахуванням вигод, які особи могли б отримати від володіння активом, можливо, поза зв’язком з інтересами інших учасників ринку