Чи варто купувати сільськогосподарську землю в Україні

Сільськогосподарська земля в Україні залишається одним із небагатьох інструментів для інвестування. Як можна заробити на операціях купівлі-продажу сільськогосподарських земель в Україні і чи варто .

Земля в Україні залишається одним із небагатьох інструментів для інвестицій. Цей актив, навіть в умовах війни, у разі загального падіння економіки за підсумком 2022 року на рівні 30,4%, зменшився у вартості в середньому лише на 5% (у валюті). Хоча загалом по країні ситуація із цим може суттєво різнитись.

Чи варто зараз купувати землю для збереження і примноження заощаджень? Які особливості цього активу?

Сільгоспземлі: ціни та особливості їх формування

На тлі відсутності інших альтернатив у вигляді розвиненого фінансового ринку, критичного ставлення до банківської системи, інвестиції у нерухомість завжди мали попит в Україні. До відкриття ринку сільськогосподарської землі можливість отримувати доходи в цьому сегменті існувала переважно за умови купівлі квартир та здавання їх в оренду.

Після зняття мораторію на продаж земель сільгосппризначення з 1 липня 2021 року було цілком ймовірним, що частина інвесторів в житлову нерухомість може перенаправити свою увагу на операції із землею.

Однак щойно почав формуватися ринок сільгоспземель, як сталася повномасштабна війна. В результаті був зупинений доступ до державних реєстрів, припинилась реєстрація угод, частина територій була окупована чи опинилась у зоні бойових дій. Фактично земля випала з обігу на тривалий час.

Ринок “поставили на паузу”. Та одразу після відкриття реєстрів, в середині 2022 року, він почав оживати.

Після того як угоди купівлі-продажу почали реєструвати, за даними Опендатаботу на кінець жовтня 2022 року, гектар сільгоспземлі в середньому оцінювали в 37 870 грн.

Для порівняння: у довоєнному 2021 році він вартував 36 560 грн. І хоча номінально це на 1000 грн більше, на тлі інфляції 30% й знецінення гривні з 26 до 36,6 грн/$ (тільки за офіційним курсом) фактично мова про збільшення вартості активу не йшла.

На початок грудня 2022 року, як повідомляло Міністерство аграрної політики та продовольства, середня ціна 1 га землі сільськогосподарського призначення в Україні становила вже 52 400 грн. За рік до того, у грудні 2021 року, вона була 35 600 грн. Але, як вже зазначалося, з огляду на падіння курсу гривні та інфляцію, це не так зростання, як корекція вартості у привязці до інфляції.

Водночас відбувалось кратне зниження рівня тих, хто бажав купувати сільгоспземлю. Зокрема, якщо до повномасштабного нападу РФ в середньому продавали 10 000 га земель на тиждень, то восени 2022 року – вже у чотири рази менше, до 2500 га на тиждень.

Стосовно рівня цін, то і без воєнних загроз, у межах конкретних областей, одразу після відкриття ринку сільгоспземлі її вартість могла різнитись у 2-2,5 раза.

На неї, серед іншого, впливали і впливають такі фактори, як нормативна грошова оцінка (НГО), площа, середня врожайність, розмір орендної плати та місце розташування.

Кожен із них важливий. Приміром, якщо вашу ділянку з усіх боків оточили наділи великого агрохолдингу і вам потрібен дозвіл його власників, щоб фізично дійти до неї, то ціна на ділянку вже не залежатиме від ринку.

Стосовно врожайності – власники мають проводити на сільгоспземлі ґрунтозахисні роботи, аби вона не зазнала вітрової чи водної ерозії і не втратила родючість. Коли цього не робити – ціна на неї впаде.

У випадку воєнних дій – на тих ділянках, де були бої, є потреба проводити рекультивацію: там, де горіла техніка, де через обстріли відбулось забруднення хімічними сполуками, пально-мастильними матеріалами. Також після влучань необхідна ліквідація вирв (воронок) – засипання чи/та обробка ґрунту. Або ж, у разі потреби, необхідно проводити розмінування. Все це, відповідно, додаткові витрати та фактори, що впливають на її вартість.

На початок 2023 року ціни були дуже різними залежно від регіону. Так, вартість одного гектара землі на Івано-Франківщині сягала 292 700 грн, а на Сумщині — 10 500 грн.

До повномасштабного вторгнення одними з найпривабливіших для інвестицій у сільгоспземлю були Харківська, Кіровоградська області, потім Черкаська, Київська та Чернігівська.

Але з початком великої війни, через близькість воєнних дій, ці землі випали з пріоритетних областей для купівлі-продажу. Станом на початок літа 2023 року лідерами стали Вінницька, Львівська, Хмельницька, Тернопільська та Сумська області.

Вже на кінець весни – початку літа 2023 року найвища ціна за 1 га сільгоспземлі була у західних областях, які найбільш віддалені від фронту, та у центральній частині країни, бо тут найродючіші землі.

“Середня вартість паїв у 2022 році — 38 000 грн за гектар, сьогодні за неповні п’ять місяців роботи ринку землі — це вже 55 000 грн. Наприклад, на Львівщині нині середня вартість за гектар досягає 163 000 грн, водночас в областях, наближених до лінії фронту, таких як Херсонська, ціна не змінилася і складає 23 000 грн за гектар”, — вже у травні констатував в колонці на “Економічній правді” заступник міністра аграрної політики та продовольства Денис Башлик.

Скільки можуть платити за договорами оренди сільгоспземлі?

Розмір можливої плати за користування сільськогосподарською землею (або ж загальновідома орендна плата за пай) може не набагато перевищувати розмір податку на цю ділянку.

Зокрема, законодавчо передбачено мінімальний податок в 1500 грн з кожного гектара, який не в оренді. Водночас середня річна плата за оренду 1 га земельних часток (паїв) може бути трохи більше ніж 1700 грн. Хоча це, знову ж таки, середній рівень, а загалом законодавчо передбачена можливість отримання плати на рівні до 8% від НГО.

Для земель різного призначення передбачений різний розмір податку на землю. Зокрема, щодо сільськогосподарських угідь цей податок становить не менше ніж 0,3% та не більше як 1% від НГО.

Згідно з Податковим кодексом, сільськогосподарські угіддя – це рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги.

Тобто, попри усталені уявлення, сільгоспземля – це не обов’язково поле, на якому вирощують зернові чи олійні культури.

Різновиди земель: що важливо знати?

Загалом землі в Україні поділяються на 9 категорій, серед яких землі сільськогосподарського, лісогосподарського, рекреаційного призначення, землі житлової та громадської забудови, промисловості і так далі. Кожна з цих категорій має специфічний правовий режим.

Щодо землі сільськогосподарського призначення, то стосовно кожного виду її використання Земельний кодекс встановлює окремі вимоги.

Вимоги до землі сільськогосподарського призначення

• землі фермерського господарства (ст. 31 ЗК);
• земельні ділянки особистих селянських господарств (ст. 33 ЗК);
• землі для сінокосіння та випасання худоби (ст. 34 ЗК);
• землі для садівництва (ст. 35 ЗК);
• землі для городництва (ст. 36 ЗК). Розмір такої земельної ділянки, що надається в оренду громадянину, – не більше 0,6 га;
• землі для ведення підсобного господарства несільськогосподарськими підприємствами (ст. 37 ЗК).

Навіть у межах одної категорії конкретні земельні ділянки можуть бути з різними видами цільового призначення або ж поєднувати їх. Бо цільове призначення земельної ділянки – це, по суті, визначена документацією із землеустрою (у певному встановленому законом порядку) можливість використання цього наділу.

Власник на свій розсуд не може змінити його. Для цього потрібні окремі спеціальні погоджувальні процедури і відповідно – додаткові витрати.

Хоча певні ділянки можуть мати одразу декілька призначень. І на це важливо зважати у разі купівлі.

Чи зростатиме ціна на землю?

Попри загально усталену думку про те, що землі сільськогосподарського призначення будуть активно дорожчати вже найближчими роками, спеціалісти вказують, що її купівля зараз – це “довга” інвестиція, від пяти років мінімум.

На практиці, як бачимо, за перший рік війни ціни на цей ресурс навіть знизилися в певних регіонах.

До війни йшлося про те, що ринок очікує активне зростання після зняття обмежень на продаж земель юридичним особам у 2024 році. Зараз той же Денис Башлик доволі стримано оцінює можливе зростання вартості завдяки цьому на рівні 40%, і то “у деяких регіонах”. Вочевидь, поки йде війна, про активне зростання ринку не йдеться.

“Земля – це інвестиція, вкладення грошей з перспективою. Однак це не швидка перспектива – пять років і далі”, – зазначає Лариса Ставинога.

Які землі краще купувати?

Якщо ви не плануєте займатись сільськогосподарським виробництвом, вам краще сконцентруватись на інвестиціях у землі, що мають цільове призначення, яке дозволяє будувати житло на ділянках.

“Коли ми кажемо про землі сільськогосподарського призначення, то зараз, на тлі падіння цін, великі агрохолдинги насамперед їх активно скуповують. Там, окрім ціни, є низка особливостей, що роблять їх цікавими саме для сільгоспвиробників, – зазначає Лариса Ставинога. – Якщо розглядати землі комерційного призначення (ті самі фасадні ділянки вздовж автомагістралей – під СТО, магазини), то там свої особливості: на них ціни трохи впали з початку війни, однак не сильно. Там ще треба пошукати варіанти. І це завжди було не так просто”.

Для тих, хто не збирається займатись агровиробництвом або ж будувати комерційні об’єкти, на думку експерта, найкращим буде варіант купівлі земель під житлову забудову або під садово-городнє господарство, на яких у нас теж можна побудувати дім і господарські споруди.

Ціни на такі ділянки в межах 30-кілометрової зони навколо Києва зараз складають близько $1000 за сотку. Притому що до війни така земля коштувала від $2000.

Щоправда, якщо ви збираєтесь на ній будувати, то маєте пам’ятати про вартість будівельних робіт та будматеріалів, які зростають у ціні через логістичні проблеми імпорту і попит, який перевищує пропозицію.

Ринок відкривається з 1 липня: як купити або продати землю за новим законом

Що змінюється, як працюватиме механізм продажу ріллі та що треба знати покупцям і продавцям, щоб не потрапити в халепу.

З 1 липня в Україні запрацює ринок землі.

Уже через кілька днів українці зможуть вільно купувати і продавати землю сільськогосподарського призначення, а сумнозвісний мораторій стане історією.

Для запуску ринку депутати ухвалили серію законопроєктів, у яких визначаються основні правила для всіх його учасників. Ще низку документів Верховній Раді лише належить схвалити.

У будь-якому разі ключові документи готові, і земельна реформа – на низькому старті.

Проте далеко не всім зрозуміло, як земельний ринок працюватиме, як і де продаватимуть землю, що для цього потрібно, якою буде ціна та чи можна буде інвестувати в гектари.

Питань багато і кожне з них вимагатиме ґрунтовного аналізу. Це ще попереду, а поки що ЕП відповідає на базові запити українців.

Яку землю можна продавати і купувати

Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.

Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.

Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.

Хто має право купувати землю

Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.

Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.

Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

Скільки землі може придбати фізособа

До 2024 року – 100 га, з 2024 року через юридичну особу – 10 тис га. Проте це не означає, що через пов’язаних осіб не можна буде купити більше. Треба буде лише пояснити походження коштів.

Нардеп Микола Сольський: Усі зможуть купувати більше 100 гектарів землі через родичів, коханок чи партнерів

Як буде визначатися ціна

Визначення ціни земельної ділянки – особиста справа продавця і покупця, предмет переговорів між ними. Ніхто не може змусити продавця і покупця укладати договір за ціною, яка їх не влаштовує.

Проте до 2030 року буде мінімальний поріг, нижче якого ціна опускатися не буде. Мінімальною ціною буде нормативна грошова оцінка ділянки.

“У середньому нормативна грошова оцінка гектара ріллі в Україні становить 27,5 тис грн за гектар. Десь вона більша, десь менша, це залежить від якості ґрунтів”, – пояснює старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабміну Андрій Мартин.

Дізнатися нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна на сайті Держгеокадастру.

За прогнозами Мінагрополітики, середня вартість гектара землі одразу після відкриття ринку становитиме близько 50 тис грн. Мінекономіки очікує, що далі земля щороку дорожчатиме на 10-15%.

Ціна на землю: що очікувати з 1 липня

Частина експертів вважає, що ціна не зростатиме вище 1-2 тис дол за га до 2024 року, поки на ринок не прийдуть юрособи. Потім ціна може підвищитися до 5-10 тис дол за гектар.

Чи можна купити землю за кеш

За законом – ні. Розрахунок може здійснюватися лише в безготівковій формі за нотаріальним посвідченням через банківський переказ зі сплатою всіх податків.

Купівля землі має здійснюватися лише через банк з підтвердженням джерел доходів. Тобто просто купити землю не вийде, доведеться відзвітувати, звідки гроші, та сплатити всі податки. Буде здійснюватися фінансовий моніторинг.

Підтвердити доходи можуть довідка про доходи, податкова декларація, виписка із звітності фізособи-підприємця, виписка з банківських рахунків, завірена нотаріусом дарча на гроші.

Як зберегти землю після запуску ринку

Ніхто не може змусити власника продати землю. Згідно із соціологічними опитуваннями, переважна більшість нинішніх власників паїв не планує продавати свої ділянки. Право приватної власності на землю непорушне.

Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд. Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою. Право власності також можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому варто подбати про оцифровку документів через нотаріуса або державного чи приватного реєстратора.

“Українцям не варто поспішати продавати землю. Через п’ять років вона коштуватиме в рази дорожче. Земля – це кращий депозит. Вона завжди буде рости в капіталізації, зростатиме й оренда. Більш цінного ресурсу, ніж земля, немає”, – запевнив ЕП міністр аграрної політики та продовольства Роман Лещенко.

Чи можна продати орендовану землю

Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.

Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.

Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.

За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.

Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.

У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.

Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.

Як буде продаватися земля

Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.

Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.

Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.

Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.

Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.

Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.

Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Як не порушити умови купівлі-продажу землі

По-перше, якщо ділянка буде продана з порушенням переважних прав, то особи, які мають переважні права, зможуть у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця ділянки.

По-друге, якщо ділянку придбає особа, яка не має відповідного права (наприклад, буде перевищена дозволена концентрація землі в одних руках), то ділянка буде конфіскована.

Далі вона буде примусово продана на земельних торгах, а виручені гроші будуть повернуті її колишньому власнику.

Як перевірити справжність договорів

За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.

“Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки”, – зазначає Мартин.

16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Така перевірка передбачатиме:

– встановлення особи набувача, кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;

– застосовування санкцій до набувача;

– віднесення набувача до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності, визначення загальної площі земельних ділянок сільгосппризначення, які є у власності набувача.

Для перевірки нотаріуси використовуватимуть дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань.

Які документи потрібні для укладення угоди

Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:

– паспорти продавця та покупця;

– ідентифікаційні коди сторін;

– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;

– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);

– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.

Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.

Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.

Де можна отримати додаткову інформацію

У Державному земельному кадастрі та Урядовому контактному центрі (телефон 1545). Відповіді на найпоширеніші питання є тут . Безкоштовну правову допомогу також може надати Мін’юст.

Крім того, можна звернутися до нотаріуса чи юриста. Вони допоможуть розібратися, чи не порушене переважне право землекористувача на придбання ділянки і чи не є ділянка предметом судового спору.