Оцінка квартири — покрокова інструкція як оцінити квартиру у режимі онлайн + огляд ТОП-3 оціночних компаній з вигідними умовами співпраці

Як проводиться оцінка квартири для іпотеки або спадщини? Скільки коштує оцінка кадастрової або ринкової вартості квартири для банку? В чому особливості оцінки квартири після затоки?

Вітаю читачів «Хитрий Бобер»! З вами Марія Даровська.

Тема сьогоднішньої статті оцінка квартири. Існує величезна кількість причин чому люди оцінюють квартири. І не важливо яка саме причина у вас — у статті я розповіла про методи оцінки, етапи її проведення, і навіть чинники, що впливають на вартість цього заходу.

А тепер про все по порядку. Так, трохи не забула в кінці статті вас чекає бонус огляд трьох кращих компаній по наданню таких послуг, а також поради щодо самостійного вибору компанії-оцінювача.

1. Що таке оцінка квартири і коли вона необхідна?
2. Якими методами можна оцінити вартість квартири — 3 основних методи
   • Метод 1. Витратний
   • Метод 2. Порівняльний
   • Метод 3. Прибутковий
3. Скільки коштує оцінка квартири огляд ТОП-4 факторів, що впливають на вартість послуг
   • Фактор 1. Площа квартири
   • Фактор 2. Розташування житлового об’єкта
   • Фактор 3. Якісні характеристики
   • Фактор 4. Вид обумовленої вартості квартири
4. Як проводиться оцінка квартири — 5 основних етапів
   • Етап 1. Огляд приміщення на відповідність схемам БТІ
   • Етап 2. Фотографування житлових та прилеглих територій
   • Етап 3. Розрахунок вартості нерухомості з застосуванням різних способів
   • Етап 4. Застосування методу коригування з урахуванням сильних і слабких сторін житла
   • Етап 5. Підготовка звітної документації
5. Як оцінити вартість квартири онлайн покрокова інструкція для новачків
   • Крок 1. Вибираємо ресурс для оцінки квартири
   • Крок 2. Вказуємо регіон проживання
   • Крок 3. Вибираємо тип будинку та рік його будівництва
   • Крок 4. Відзначаємо поверховість будинку
   • Крок 5. Вказуємо загальну площу об’єкта
   • Крок 6. Описуємо стан об’єкта
   • Крок 7. Натискаємо кнопку для розрахунку вартості
6. Професійна допомога в оцінці квартири огляд ТОП-3 компанії з надання послуг
7. Як вибрати надійну оціночну компанію — 4 корисних ради
   • Порада 1. Уважно вивчіть сайт компанії
   • Порада 2. Зверніть увагу на термін представництва на ринку
   • Порада 3. Прислухайтеся до думки знайомих
   • Порада 4. Не намагайтеся заощадити
8. Висновок

1. Що таке оцінка квартири і коли вона необхідна?

Оцінка квартири — це визначення її ринкової вартості. Процедура потрібна для дотримання юридичної чистоти деяких угод купівлі-продажу або інших маніпуляцій з нерухомістю.

Визначати вартість квартири може тільки оцінювач, у якої є на це спеціальний дозвіл.

Давайте розберемося, з якою метою оцінюють квартири:

• щоб визначити дохід від продажу та розмір податкових зборів, які повинен був сплатити продавець;
• щоб розрахувати, яку суму обійдеться держмито або пенсійний внесок;
• щоб визначити розмір компенсації при страхуванні (крім того, це обов’язкова умова для укладення страхового договору);
• щоб визначити розмір внеску до статутного капіталу і розрахувати частку засновника;
• щоб вирішити майнові спори при отриманні спадщини або поділ прав власності при розлученні;
• щоб визначити вартість застави для кредиту або іпотеки.

Оціночні послуги надають фахівці фінустанов з акредитацією, фізособи, оцінні компанії. Оцінка має офіційний статус і може використовуватися в суді або виступати аргументом у дебатах з податкової.

Приклад

Оцінка нерухомості необхідна при розлученні подружжя, коли один із них віддає свою частку в квартирі спільної власності за виплату компенсації. У цьому випадку саме з суми оцінки експерта і буде вирахувана ця компенсація.

Оцінка потрібна також після серйозного затоки квартири — у випадку, якщо ваша житлоплоща застрахована, і ви маєте намір звернутися в страхову компанію. Процедура допоможе об’єктивно оцінити збитки і отримати страхову компенсацію в повному обсязі.

Особливість такого заходу в тому, що попутно оцінюється повна вартість відновлювальних і ремонтних робіт, необхідних для приведення приміщення в порядок.

Про процедури оцінки, експертизи та їх відмінності ми підготували матеріали «Незалежна оцінка» і «Незалежна експертиза».

2. Якими методами можна оцінити вартість квартири — 3 основних методи

Який би об’єкт не потребував оцінки, методів існує лише три. Давайте розберемося, як вони працюють щодо оцінки кадастрової вартості квартири.

Метод 1. Витратний

Цей метод підходить квартир у споруджуваних будинках. Для оцінки підсумовують всі витрати, понесені при будівництві будинку, потім отриману суму ділять на число квартир, з урахуванням їх площі, поверховості, види та інших факторів. Також сюди додають витрати на амортизацію, враховують рівень інфляції і витрати на реконструкцію.

Оцінювач враховує також ціну землі, на якій споруджується будинок, вартість як проектних, так і будівельних робіт, матеріалів та інших витрат.

Про експертизу об’єктів, що будуються читайте у статті Незалежна будівельна експертиза.

Метод 2. Порівняльний

Серед методів ринкової оцінки квартир цього використовується найбільш часто. Його суть полягає в аналізі цін на квартири, аналогічні за параметрами, які продалися в цьому ж місті за минулий рік.

Під поняттям «аналогічні за параметрами» мається на увазі, що квартири:

• розташовані в аналогічному по ціноутворенню районі;
• мають таку ж площу та зручності;
• знаходяться в ідентичному стані;
• мають такі ж комунікації;
• розташовані на такому ж поверсі в аналогічному по поверховості будинку;
• мають однакову віддаленість від інфраструктурних об’єктів.

Для порівняння потрібно не менше трьох об’єктів, які відповідають цим параметрам. Цей метод часто використовують при оцінці квартири для іпотеки.

Якщо у вас не квартира, а будинок прочитайте статтю Оцінка будинку.

Метод 3. Доходний

Доходний метод використовують для інвестицій. У цьому випадку оцінюється прибуток від вкладень капіталу в конкретну квартиру.

Перевага даного методу можливість точно визначити інвестиційні ризики. Недолік імовірність помилки в рівні прогнозованих доходів (читайте також Оцінка майна).

3. Скільки коштує оцінка квартири огляд ТОП-4 факторів, що впливають на вартість послуг

Вартість оціночних послуг встановлює фірма, яка їх здійснює. Ціна різниться в залежності від компанії, але несуттєво, так як серед оцінювачів існує конкуренція, яка і впливає на ціноутворення.

Врахуйте, що якщо ви скористалися послугою оцінки, щоб отримати кредит, оплатити оцінку ви зобов’язані незалежно від того, банк прийняв рішення в вашу користь чи ні.

Існує ряд факторів, які відчутно впливають на те, скільки коштує оцінка квартири.

Фактор 1. Площа квартири

Якщо оцінка типової квартири обійдеться в середньому в 3-7 тисяч рублів, то більшу елітну квартиру оцінять вже не менше, ніж за 10 тисяч. Також ціна може зрости у два-два з половиною рази, якщо оцінка потрібна терміново.

Фактор 2. Розташування житлового об’єкта

Цей чинник один з найбільш значущих. Чим більш вигідно розташована квартира, тим дорожче вона буде коштувати і тим дорожче буде її оцінити.

Приклад

Оцінка однокімнатної квартира на Арбаті в центрі Москви буде коштувати значно дорожче оцінки трійки за МКАДом. Адже ціна за метр в центрі і за межами кільця різниться в три-чотири рази.

Фактор 3. Якісні характеристики

Сюди відносяться такі параметри, як:

• тип будинку;
• кількість кімнат, їх характеристики (прохідні чи ні);
• величина кухні і взагалі факт її наявності як окремої кімнати;
• вид з вікон;
• розташування будинку в межах району;
• доступність громадського транспорту;
• поверховість;
• планування;
• інфраструктура будинку;
• ремонт в квартирі.

Фактор 4. Вид обумовленої вартості квартири

В залежності від того, для чого вам потрібна оцінка, оцінювач вибере вигляд і методи її проведення. Вибір відіб’ється на вартості послуг оцінювача. Чим складніше методи оцінки і більше часу вони вимагатимуть, тим дорожче обійдеться послуга.

4. Як проводиться оцінка квартири — 5 основних етапів

Під час огляду оцінювач визначає власникові питання з’ясовує, скільки людей проживає у квартирі, враховує позитивні і негативні фактори, здатні вплинути на ціну житла.

Етап 1. Огляд приміщення на відповідність схемам БТІ

Це найголовніший етап оцінки, хоча і займає він всього лише чверть години. Оцінювач повинен упевнитися, що приміщення відповідає схемам БТІ (Бюро технічної інвентаризації).

Етап 2. Фотографування житлових та прилеглих територій

Всі житлові та прилеглі до них території фотографуються, фіксуються всі дефекти. Фотофіксація допоможе експерту підкріпити свій звіт документально.

Етап 3. Розрахунок вартості нерухомості з застосуванням різних способів

Оцінювач буде підраховувати вартість об’єкта відразу декількома способами. Такий підхід допоможе мінімізувати помилки і похибки і отримати більш точний результат.

Етап 4. Застосування методу коригування з урахуванням сильних і слабких сторін житла

Отримана вартість завжди проходить процедуру коригування. До уваги приймаються сильні і слабкі сторони квартири, які можуть перешкодити її продажу за заявленою вартістю та сприяти зниженню ціни.

Сюди може ставитися і відсутність поруч зупинки транспорту, магазинів, шкіл чи дитсадків в цьому районі, віддаленість станції метро. Мінусом може стати погана репутація району.

Етап 5. Підготовка звітної документації

На останньому етапі оцінювач готує звіт про виявлену вартості житла і обґрунтовує його документальними підтвердженнями.

Звіт про оцінку квартири зазвичай містить коротке резюме та розгорнуту форму до нього. Він повинен бути письмовий, сторінки пронумеровані, прошиті. Звіт скріплюється печаткою.

Рекомендуємо прочитати документи відразу при отриманні в компанії. Так ви зможете відразу ж уточнити всі виниклі питання (дивись також Незалежна експертиза квартири).

Звіт складається з:

• дані про оцінювача і замовника загального характеру;
• задіяних методів;
• інформації про об’єкт;
• досліджень ринку нерухомості;
• вартості;
• додатків.

5. Як оцінити вартість квартири онлайн покрокова інструкція для новачків

Крок 1. Вибираємо ресурс для оцінки квартири

В інтернеті існує безліч калькуляторів для оцінки квартири онлайн, тобто без виїзду оцінювача. Принцип їх роботи приблизно однаковий. Подивіться відгуки в інтернеті і з їх допомогою підберіть оптимальний.

незалежно від обраного ресурсу, вам потрібно буде заповнити стандартну форму, згідно з даними якої і буде виставлена оцінка.

Крок 2. Вказуємо регіон проживання

У кожному регіоні сформувалися свої ціни на нерухомість. Тому неправильне заповнення графи «регіон проживання» здатне звести нанівець коректність результату оцінки. Приділіть увагу до цього пункту форми і заповніть його правильно.

Крок 3. Вибираємо тип будинку та рік його споруди

В домі якого типу ви продаєте квартиру в хрущовці, сталінці, новобудові? Який він панельний або цегляний? Який рік зведення? Відповіді на ці питання серйозно впливають на ціну та розмір купівельного попиту.

Якщо хочете отримати достовірний результат — не нехтуйте цим пунктом списку.

Крок 4. Відзначаємо поверховість будівлі

Перший або останній поверх розташування квартири може відчутно знизити ціну житла.

Відбувається це з тієї причини, що більшість людей не хочуть жити на першому поверсі з-за більшого ризику проникнення в квартиру злодіїв, шуму та інших негативних факторів.

А значить квартира на першому поверсі користується меншим попитом, має меншу ціну і ліквідність.

Дивіться також статтю Обстеження будівель і споруд.

Крок 5. Вказуємо загальну площу об’єкта

Загальна площа об’єкта (не плутати з житловою) фактор, що суттєво впливає на ціну. Адже вартість нерухомості зазвичай вираховується за формулою: вартість 1 м. кв.*площа квартири. Очевидно, що ціна знаходиться в прямій залежності від площі об’єкта.

Крок 6. Описуємо стан об’єкта

Тут необхідно вказати наявність ремонту, його давність і який він косметичний, євро або якийсь інший. Також варто уточнити, як йдуть справи з проводкою, трубами та іншими комунікаціями. Вкажіть які в квартирі стелі, чим покриті стіни і підлоги.

Дивимося короткий ролик про те, як правильно оцінити свою квартиру.

Крок 7. Натискаємо кнопку для розрахунку вартості

Ви вказали всі дані, детально заповнивши графи форми. Тепер залишилося натиснути кнопку відправки і одержати розрахунок вартості об’єкта.

Врахуйте, що калькулятор дасть ціну виходячи з даних оголошень про продаж і купівлю. Якщо ціни в оголошеннях не адекватні або вже застаріли, то ви не отримаєте об’єктивної картини. Переконатись у достовірності отриманої цифри можна заглянувши на сайт Держреєстру і порівнявши отриману з допомогою калькулятора ціну з рівнем цін реєстру на аналогічні об’єкти.

Таблиця критеріїв оцінки квартири:

Більше подробиць — у публікації «Будівельно-технічна експертиза».

6. Професійна допомога в оцінці квартири огляд ТОП-3 компанії з надання послуг

Представляємо експертний огляд трійки кращих в оціночних компаній.

1) Apex Group

Компанія існує вже 16 років і працює в 16 містах . За роки свого існування «Apex Group» виконала більше 600 тис. звітів.

У Apex Group працює 120 співробітників. Фірма акредитована Ощадбанком та іншими комерційними банками. Займається компанія різними видами оцінок, у тому числі оцінкою нерухомості, майна, бізнесу.

Оціночна компанія член СРО, діяльність компанії застраховане на 100 млн. рублів.

2) Гранд Реал

7. Як вибрати надійну оціночну компанію — 4 корисних ради

Вибирайте оціночну компанію ретельно, виважено і дотримуючись наших порад.

Порада 1. Уважно вивчіть сайт компанії

Зробити це потрібно перед тим, як замовити оцінку. На сайті компанії ви дізнаєтеся про досвід і рівень кваліфікації персоналу.На користь фірми свідчить зручна навігація інтернет-ресурсу, наявність швидкої і адекватної служби підтримки, інтерактивних функцій.

Попутно дізнайтеся, в який СРО складається фірма і, перейшовши на сайт саморегулівної організації, переконайтеся в цьому факті. На ресурсах СРО у відкритому доступі публікується інформація про компаніях-учасницях.

СРО — саморегулівні організації — некомерційні об’єднання підприємств, створені за галузевою або територіальною ознакою. СРО працюють під контролем державних органів нагляду.

Порада 2. Зверніть увагу на термін представництва на ринку

Чим довше компанія існує на ринку, тим сильніше вона дорожить репутацією, має більше досвіду і кращу підготовку співробітників. Якщо компанія на ринку вже з десяток років, про це буде сказано на її сайті в розділі «Про компанії». Загляньте туди. Якщо рік заснування не вказано, то, швидше за все, ви маєте справу з молодою фірмою.

Прочитавши на сайті рік заснування — не полінуйтеся перевірити цю інформацію з допомогою простого пошуку в інтернеті. Або перевірте інформацію про фірму на сайті СРО оцінювачів, в яку вона входить.

Порада 3. Прислухайтеся до думки знайомих

Не соромтеся задавати питання знайомим, які вже встигли зіткнутися з процедурою оцінки на власному досвіді. Не нехтуйте відгуками в інтернеті. Повірте, якщо у кого-то був негативний досвід, пов’язаний з обраної фірмою, ви обов’язково про це дізнаєтеся, приділивши пошуків деякий час.

Не менш корисний досвід знайомого, який успішно скористався послугами конкретної оціночної компанії і залишився задоволений результатом.

Дивіться також матеріал Оцінка для нотаріуса.

Порада 4. Не намагайтеся заощадити

У сфері оцінки велика конкуренція, а тому існує і демпінг. Демпінгують найчастіше фірми з недостатнім досвідом роботи та кваліфікацією персоналу. Можна знайти оцінку дуже і дуже недорого, дешевше, ніж у конкурентів, але якість такої оцінки залишить бажати кращого.

Пам’ятаєте прислів’я, що «скупий платить двічі». І це не порожні слова економія на оцінці нерухомості може принести масштабні фінансові втрати, якщо ви невірно прорахуєте можливий прибуток, віддасте більшу суму, ніж коштує ваша частка в квартирі, або отримаєте відмову у видачі кредиту.

При виборі оціночної компанії, і, особливо, на стадії підписання договору з нею, актуальна допомога грамотного юриста потрібної вам спеціалізації. Знайти юридичного консультанта необхідного профілю ви можете на Правознавець.ру .

На Правознавця консультують понад 16 тисяч досвідчених юристів з усієї . Ви можете задати своє запитання, заповнивши бланк на сайті або замовивши зворотній дзвінок.

Також у юристів Правознавця можна замовити підготовку необхідних документів позовних заяв, претензій, договорів, клопотань. Для цього залиште на сайті Правознавець.ру заявку і виберіть того спеціаліста зі списку відгукнулися, умови якого вам підійдуть.

8. Висновок

Ну ось, дорогі читачі, ми і закінчили огляд теми «оцінка квартири». Настав час підвести підсумки.

Сьогодні ми дізналися, як проводиться оцінка квартири, у тому числі оцінка квартири для банку.

Ми з’ясували, що:

1. Оцінка квартири потрібна при продажу квартири, її покупці, для спадщини, дарування, а також при розподілі після розлучення, оформленні кредитів, іпотеки, оцінку збитку після затоки та інших розглядах.
2. Оцінка буває трьох видів залежно від використовуваних методів витратною, порівняльної і прибутковою.
3. Оцінка може проводитися за допомогою компанії-оцінювача за винагороду або самостійно і безкоштовно варіант вибирають в залежності від цілей.
4. Оцінка має юридичну силу в тому разі, якщо компанія оцінювач полягає в СРО і застрахувала свою профдіяльність.

Бажаємо вам співпрацювати тільки з професійними та відповідальними компаніями. Будемо вдячні за оцінки і коментарі до статті.

Як визначається вартість квартири

При проведенні оцінки вартості нерухомості (зокрема й для визначення вартості квартир) у більшості випадків використовується так званий порівняльний підхід.

Суть цього методу полягає у тому, що вихідними даними для розрахунку ринкової вартості нерухомого майна є ціни пропозицій з продажу подібних об’єктів. Тут варто пояснити, чому оцінювач спирається саме на ціни пропозицій, а не на дані фактично укладених угод. Справа в тому, що по-перше таких даних нема у відкритому доступі, а по друге – нажаль у сучасних умовах фактична ціна умови може і не відповідати ринковим реаліям, тобто бути заниженою у випадку продажу майна, або завищеною, якщо нерухомість передавалася в іпотеку.

То як же правильно обрати об’єкти порівняння для проведення, наприклад, оцінки квартири в Києві, і які об’єкти нерухомості слід вважати подібними до того, який оцінюється? Подібними об’єктами вважається нерухомість, яка має такі ж самі основні характеристики, як і об’єкт оцінки. До таких основних характеристик квартир при визначенні їхньої вартості відносять (сортування за зменшенням рівня впливу):

• місце розташування – об’єкти порівняння потрібно обирати у тому ж мікрорайоні (або у сусідніх зі схожим рівнем інфраструктури), де розташована квартира, що оцінюється. Головним критерієм місця розташування у невеликих містах може бути віддаленість до центру міста, а при проведенні оцінки в Києві – віддаленість від станцій метрополітену, наявність місць для рекреації і, навпаки, відсутність промислових зон, тощо;
• тип будинку – можна умовно розділити багатоквартирні будинки на такі типи: дореволюційні, “хрущівки”, “сталінки”, спеціальні проекти другої половини ХХ сторіччя (так звані “совміни”), типові панельні будинки (КТ, АППС тощо), будинки сучасного періоду побудови (орієнтовно, починаючи з 2000го року); новобудови (не старші за три-чотири роки);
• загальна площа – об’єкт оцінки та аналог повинні бути схожими один до одного за цим критерієм. В практиці допускають відхилення цього показника у межах 15%. Якщо різниця у загальних площах є більшою – вочевидь у якості аналогу обрано квартиру у будинку іншого проекту, що у більшості оціночних ситуацій є неприйнятним;
• кількість кімнат – цей критерій має сенс більшою мірою при визначенні вартості квартир у типових будинках періоду побудови другої половини ХХ сторіччя. У сучасних квартирах на перше місце виходить загальна площа житла, оскільки, наприклад, квартира площею 80 кв.м. може мати як дві, так і три кімнати. А в деяких новобудовах (наприклад у відомого будинку в Києві за адресою Грушевського, 9) квартири загальною площею понад 200 кв.м. взагалі проходять по документах як однокімнатні;
• поверховість – як всім відомо, квартири на перших поверхах зазвичай є менш привабливими для потенційних покупців та вартують дешевше за аналогічні помешкання на серединних поверхах. Виключенням можуть бути хіба що будинки біля значних транспортних та людських потоків, де квартири на перших поверхах можуть розглядатися інвесторами як потенційні нежитлові приміщення – перукарні, відділення банків, крамниці. Також і квартири, які розташовані на останніх поверхах, зазвичай продаються дешевше за квартири на серединних поверхах. Це пов’язано з двома факторами: по-перше такі квартири більшою мірою потерпають від впливу зовнішніх факторів (дах), по-друге – останній поверх та горище є улюбленими місцями для зібрань молоді та асоціальних елементів (шум, сміття, небезпека). Тому при проведенні оцінки квартир оцінювач обов’язково враховує фактор поверховості: перший, серединний, останній;
• стан внутрішнього оздоблення житла, комплектація його меблями та побутовою технікою. Тут слід зазначити, що під поняттям «оцінка кварти» мається на увазі визначення вартості нерухомості із урахуванням лише невід’ємних поліпшень. Тому, якщо оцінка майна проводиться, наприклад, для його розподілу при розлученні подружжя, перед оцінювачем ставлять дві окремі задачі: визначити вартість нерухомості та оцінки інше рухоме майно.

Таким чином, при проведенні експертної оцінки оцінювач нерухомості шукає пропозиції з продажу аналогічного майна з обов’язковим врахуванням наведених вище факторів. Однак на практиці доволі рідко вдається знайти інформацію щодо продажу достатньої кількості об’єктів порівняння, які б були ідентичні об’єкту оцінки за всіма цими критеріями. Тому ціни пропозицій об’єктів порівняння може коригуватись по тим показникам, де виникла відмінність. Як це виглядає, можна побачити на прикладі звіту про оцінку квартири за цим посиланням.

Скільки коштує моя квартира?

Підсумовуючи вище написане, можна зробити висновок про те, що Ваша квартира коштує приблизно стільки ж, за скільки пропонуються до продажу аналогічні помешкання у Вашому ж мікрорайоні з урахуванням поправки на можливий торг при продажу, який зазвичай може складати від 5 до 15%.