Як відновити старий будинок

Багато приватних будинків стоять вже не один десяток років і знаходяться далеко не в кращому стані. Якщо будинку потрібен капітальний ремонт, правильне визначення необхідних робіт і способів їх виконання дозволить в короткі терміни відновити будову, заощадивши чимало коштів і сил.

Інструкція

1. Ремонт старого будинку слід почати з його ретельного огляду. Основну увагу зверніть на фундамент, стіни і дах. Саме від них залежить цілісність будинку, його надійність. Стан внутрішнього оздоблення та сантехніки є окремим питанням і не впливає безпосередньо на стійкість будови.

2. Оглядаючи будинок, зверніть увагу на тріщини в стінах і фундаменті – їх наявність говорить про те, що будинок сідає або стіни настільки старі, що починають валитися. Наявність тріщин у фундаменті передбачає необхідність його зміцнення. У слабкому місці під фундаментом викопується ніша і заливається бетоном.

3. Іноді старі стіни починає вести, на них утворюються випуклості. Найчастіше таке трапляється з будинками, побудованими з саману (в південних регіонах країни таких будинків досить багато). Якщо на стіні є подібний горб, її в цьому місці необхідно розібрати і скласти заново, попередньо підперівши несучі балки даху.

4. Якщо стіни вдома в хорошому стані, але мають непривабливий вигляд, їх можна “облагородити” трьома основними способами. Перший найважчий і найдорожчий, але дає кращий результат – будинок необхідно обкласти облицювальною цеглою. Кладка виконується в півцегли, будова набуває дуже красивого сучасного вигляду.

5. Другий спосіб полягає в оздобленні стін сучасними облицювальними матеріалами – наприклад, пластиком. Це найшвидший варіант, але його, по можливості, слід уникати. Не кажучи вже про те, що пластик гірників, оздоблений таким чином старий будинок все одно виглядає не кращим чином. Оздоблення пластиком більше підходить для комерційної нерухомості, ніж для приватних домоволодінь.

6. Третій спосіб оздоблення стін досить традиційний і полягає в їх штукатурці або нанесенні декоративного шару шляхом набризкування. В останньому випадку в розчин слід додавати сучасні барвники, що дає дуже непоганий результат.

7. У старих будинків зазвичай зношуються дерев ‘яні елементи – балки перекриття, підлоги, стропилу. Всі згнилі деталі конструкції необхідно замінити. При ремонті даху старий шифер слід зняти і замінити сучасною металочерепицею. Вона не тільки легше, але і набагато красивіше. Обкладка старого будинку облицювальною цеглою і заміна шиферу на металочерепицю дадуть старій будові друге життя.

8. Варіанти внутрішнього оздоблення безпосередньо залежать від матеріалу стін. Якщо будинок саманний, то найкраще буде обшити стіни гіпсокартоном. У цьому випадку ви отримаєте ідеально рівні стіни і позбудетеся проблем з дрібними тріщинами, що нерідко виникають на стінах саманних будинків. Для цегляних стін підійдуть будь-які варіанти оздоблення, тут все залежить від вашого бажання і фінансових можливостей.

Будівництво з нуля або оновлення старого будинку? 04/03/2020

Будівництво з нуля дозволить створити котедж в унікальному стилі та з плануванням, яке підійде під конкретні потреби. Але перебудова вже готового старого житлового фонду дозволить заощадити час, гроші та нерви.

Як інвестору зважити всі за та проти? У сьогоднішній статті ми розберемо важливе питання щодо зведення нових котеджів та перебудови вже готових будинків.

Коли вигідно купувати готову нерухомість

Якщо пощастило з місцем та розмірами ділянки

Навіть якщо на земельній ділянці перебуває старий будинок, але локація вкрай вигідна в плані транспортної доступності, можна сміливо підписувати договір. Обов’язково слід розглядати варіанти близько до метро або розвиненої інфраструктури. Також непогано продаються старі будинки на ділянках поруч з основними транспортними магістралями, стоянками та гаражними кооперативами. Земля тут, зазвичай, обійдеться трохи дорожче, аніж в інших місцях, але згодом її вартість може вирости. Крім того, потрібно звертати увагу на таку соціальну інфраструктуру як школи та лікарні. Це важливо для родин із декількома дітьми та людей похилого віку.

Якщо площа варіанту від 100 квадратів та більше

Переробляти будівлю не завжди вигідно. У випадку якщо будинок займає 100-150 квадратів, оновлення обійдеться дорого. У подібних ситуаціях куди простіше купити вже готову будівлю та заощадити час.

Якщо нерухомість готова до експлуатації

Краще купити готовий будинок, коли мало часу та необхідно швидко з’їхати з орендованого житла. У випадку, коли будинок готовий до проживання та є всі комунікації, можна заощадити суттєву суму на оренді. Але тут усе залежить від стану нерухомості та дбайливого ставлення до жилплощі колишніх власників. Необхідно звертати увагу на ремонт та матеріали, які використовувалися в оздоблення. Чим пізніше виконаний ремонт, тим краще.

Перебудова вже готового будинку обходиться в півтора рази дорожче, ніж будівництво нового. Причин тому декілька. По-перше, необхідно демонтувати старі стіни та оновити комунікації. По-друге, слід вивезти будівельне сміття та підготувати майданчик. По-третє, потрібно збудувати новий будинок. У цьому випадку, будівництво з нуля обійдеться дешевше та займе менше часу, ніж реконструкція. Від старого будинку можна залишити тільки гарний фундамент для облаштування комори або гаража.

Якщо влаштовує вартість старого будинку

Часто під час переїзду люди продають старий житловий фонд за низькою ціною. Тоді встановлюють вартість нижче ринкової, щоб привабити якнайбільше покупців. Після придбання такого вигідного варіанта бюджет, що залишився, можна витратити на реконструкцію. У цьому випадку ціна будівництва з нуля та відновлення старого будинку приблизно однакова. Особливо це вигідно, коли ринок нерухомості переживає не найкращі часи.

Старий житловий фонд зазвичай має навколо себе непоганий антураж. Наприклад, на ділянці можуть бути багаторічні дерева, а з вікон кухні відкривається відмінний вид на зелену галявину з чагарниками або виноградник. Можна швидко виконати ландшафтний дизайн та вдало вписати дерева у вигляд нового будинку.

Нерухомість у чистому полі потребує суттєвих грошових вкладень. Водночас доведеться почекати мінімум 5-10 років, щоб ландшафт оновився.

Коли слід будувати з нуля

Коли хочеться отримати авторський проект з унікальним дизайном фасаду

Без грамотного ріелтора підібрати гарну нерухомість зі свіжим ремонтом практично неможливо. На сайтах оголошень продаються застарілі будинки дев’яностих та початку двотисячних, які побудовані з порушенням основних будівельних норм. Водночас зовнішній вигляд таких будинків дуже поганий. У цьому випадку якщо на ринку котеджів не знайти гарного варіанта, можна розглянути будівництво з нуля. Дуже часто реконструкція обходиться трохи дорожче, якщо доводиться оновлювати фасад, міняти комунікації, встановлювати нові вікна. Поліпшення зовнішнього вигляду будинку потягне з бюджету 30-40% від загальної суми.

Коли невідома вартість реконструкції

Для того щоб правильно оцінити вартість відновлення старого житлового фонду, необхідно залучити досвідченого дизайнера та архітектора. Не у всіх покупців є на це гроші. Виходить, інвестор купує житло на свій страх та ризик. Вартість реконструкції в момент придбання залишається під питанням.

Якщо ви готові ризикувати, тоді такий варіант можна розглянути. Але ми радимо все-таки тверезо оцінювати свої сили та фінансові можливості. Краще не купувати варіант без попереднього огляду. Ремонт може зайняти 3-5 років та навіть більше. Плюс деякі бюро відмовляються від реконструкції старого житлового фонду.

Особливо це стосується будинків, побудованих у 70-80 рр., коли немає технічної документації та є досить застарілі комунікації. Часто старі котеджі не пристосовані для того, щоб добудовувати другий поверх. Опорні конструкції не витримають навантаження та будинок просто обвалиться. Якщо в планах звести двоповерховий будинок, краще почати на голому майданчику.

Коли немає бажання постійно перебувати в процесі ремонту

Готовий будинок має масу переваг. По-перше, коли він закінчений та заселений, на підтримку гарного стану витрачається мінімум грошей та часу. По-друге, можна використовувати енергоощадні рішення та прокласти нові комунікації. Так утримання обійдеться ще дешевше. У плані комунікацій саме новобудова виграє в старого житлового фонду. Часто у вже готових будинках є маса прихованих дефектів. Вони зазвичай виявляються тільки в процесі реконструкції та після того як будинок уже купили. Ризики провести в ремонті кілька років залишаються дуже високими.

Вас також може зацікавити:

Що дешевше – побудувати новий будинок або відремонтувати старий?

Про ідеальному ділянці з уже готовим котеджем мріють, звичайно, все дачники. Однак на ділі часто буває, що разом із землею ви отримуєте і бувалий будова. Наприклад, у спадок. Виходить, як в старому анекдоті: будинок на кшталт валізи без ручки. І нести важко, і кинути шкода . З чим вам доведеться зіткнутися при ремонті будівлі або його знесення, розповідаємо в нашому економіко-медичному матеріалі.

Ламати – не будувати?

Як правило, стан споруди залежить не стільки від її віку, скільки від того, чи жили там люди, або будинок був занедбаним. Відомо, що порожні будівлі руйнуються швидше через погоду і візитів вандалів.

На перший погляд, здається, що новобудова – це найкращий варіант: можна створювати все «з нуля», по своєму смаку. Однак знесення старої будівлі – не найлегший процес. І не тільки з технічної точки зору. В реальності вже на початковому етапі господарі стикаються з проблемами.

Перш за все, вам слід перевірити ще раз документи на землю, навіть якщо ви не збираєтеся міняти план забудови. Справа в тому, що будинки, зведені до 90-х років, не завжди бувають зареєстровані. Будувати нове житло на місці старого можна, тільки якщо земельна ділянка знаходиться в приватній власності, а його використання передбачає зведення житлових будівель. Уточніть ці деталі на всякий пожежний .

Наступний етап – отримання дозволу на знесення. За ним зазвичай звертаються до місцевої адміністрації. Крім того, разом з будинком вам доведеться демонтувати і старі інженерні системи, а потім їх перепідключатися. Для цього заручитися згодою комунальних служб. Буде потрібно трохи часу і деякі витрати.

Щоб правильно оформити знесення будинку, вам потрібно пройти ще дві процедури:

• зняти будинок з кадастрового обліку, якщо воно на ньому стоїть;
• після знесення будівлі звернутися в БТІ, а потім – в Росреестра з проханням внести інформацію про припинення існування будівлі.

Перед знесенням будинку вам треба буде розв’язати ще одне питання, вже технічний: чи станете ви зводити будинок на старому фундаменті? Будівельні технології радянських часів залишали бажати кращого, та й матеріали теж. Запросіть фахівців для оцінки якості фундаменту. Якщо виявиться, що під землею – грамотно залита залізобетонна стрічка, то будуватися можна.

А ось якщо фундамент непридатний, вам доведеться демонтувати його. Це дорого. Тому порада: зносити будівлю до рівня фундаменту, а нову ставте на іншому місці, неподалік.

Як зносити і скільки це коштує?

Демонтувати будівлю вам допоможе будь-яка будівельна компанія. Ціна послуг залежить від розмірів житла, матеріалів, з яких вона виготовлена, і наявності під’їзних шляхів для машин. Якщо вам потрібно ще й сміття вивезти, то на вартість вплине віддаленість звалищ. Для прикладу, знесення дерев’яного будинку 6х6 м з вивезенням сміття зажадає 45-60 тисяч рублів.

Є дешевші рішення: найняти гусеничний трактор (близько 15 тисяч за одну машіносмену) або бригаду узбеків (близько 25 тисяч за пару днів). Після машини вам доведеться розбирати гору сміття і відновлювати пошкоджені посадки. Люди цю роботу зроблять трохи довше, але акуратніше.

Нарешті, безкоштовний варіант – ламати будинок самому. Запасіться інструментом: вам знадобляться лом, кувалда, відбійний молоток, перфоратор, ланцюгова пила. Не завадить і пара-друга міцних чоловічих рук.

Куди дівати сміття?

Для економії грошей частину матеріалів можна використовувати в новому будівництві. Цегляний бій раскидайте в тих місцях ділянки, де збираєтеся прокладати стежки. Негідне дерево і всякі ганчірки спаліть. Оскільки буде багато диму, знесення будинку і позбавлення від мотлоху краще проводити взимку, коли на дачах збирається мало людей.

Решта сміття доведеться вивезти. За 10 тонн ви заплатите близько 4 тисяч. Контейнери та послуги з вивезення можна замовити у фірми, яка займається вивезенням ТПВ (твердих побутових відходів). Ще краще – домовитися безпосередньо з водієм.

Як здешевити реконструкцію?

Зазвичай вважається, що реконструкція коштує дорожче, ніж нове будівництво. Але все залежить від масштабів і складності відновлювальних робіт. Отже, яким чином провести відновлення будинку з мінімумом витрат?

Найчастіше при реконструкції будинку господарі хочуть збільшити його площу. І тут вам знову не обійтися без обстеження фундаменту: чи витримає він другий поверх? Якщо не витримає, то фундамент потрібно посилювати.

Можна і трохи схитрувати, не чіпаючи фундамент. Прістройте збоку веранду або терасу. Їх можна використовувати в якості їдальні, вітальні, літньої кухні. Якщо ці приміщення утеплити, в них можна жити цілий рік. Ще один плюс веранди: вона служить своєрідним тамбуром і зробить ваш будинок тепліше.

Якщо у будинку є горище або мансарда, можна переобладнати їх під житлові приміщення. У старих будівлях, як правило, на горищі мало світла. Проблему вирішують мансардні вікна. Зробивши отвори в потрібних місцях, ви отримаєте натомість темного і пильного приміщення більярдну, дитячу, спальню, кабінет або навіть тренажерний зал. До слова, мансардне вікно пропускає світла на 30-40% більше, ніж звичайне вертикальне.

Багато господарів при реконструкції змінюють і покрівлю. Найбільш популярні матеріали – оцинкована профільована листова сталь, м’яка бітумна черепиця, металочерепиця. Перший варіант – самий бюджетний. З його допомогою ви отримаєте жорстку покрівлю, яка впорається з вітровими і сніговими навантаженнями.

Швидше за все, вам буде потрібно зробити ще кілька важливих речей: постелити нове покриття для підлоги, відремонтувати сходи, замінити комунікації і утеплити будинок заново. Гірше, якщо доведеться міняти кроквяну систему або перекриття – це влетить вам у копієчку.

Взагалі, як показує досвід, реконструювати старий будинок можна, вписавшись у бюджет 30-40 тисяч доларів. Фахівці відзначають: якщо будинок, який ви купили, вже простояв півстоліття, то, оновлений, він простоїть ще як мінімум стільки ж.

І наостанок, одна порада. Яке б рішення про майбутнє будинку ви не прийняли, точно розрахувати всі витрати все одно не вдасться. Багато проблем проявляться вже в процесі і зажадають неврахованих витрат. Тому не поскупилася і запросіть експерта для оцінки «фронту робіт». Він допоможе краще розібратися у всіх тонкощах і заощадить вам час і гроші.

Правильних вам рішень і надійного даху над головою!